Прогноз спроса на складскую недвижимость
Эксперты компании CBRE подготовили прогноз спроса на складскую недвижимость как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе в период карантина.
Складские услуги сейчас очень востребованы, чем когда-либо ранее, что позволит большинству операторов логистических и складских услуг оставаться «на плаву» в течение всего периода кризиса. Основным фактором, обусловливающим высокую вакантность, есть новое предложение, которое должно быть введено в эксплуатацию в течение следующих шести месяцев.
Согласно последнему отчёту CBRE MarketFlash, примерно 60% нового предложения в мире, которое было введено в 2019 году, было поглощено до конца года, чего, вероятно, не следует ожидать в 2020 году. Таким образом, арендаторы будут иметь преимущество, поскольку темпы роста арендных ставок замедляется.
Существует вероятность, что девелопмент новых проектов в этом году будет замедлено, особенно если из-за эпидемии COVID-19 будет продлён карантин и строительные работы не смогут продолжаться. Процесс запуска девелопмента существующих проектов также будет приостановлено, в связи с ограниченной работой муниципальных органов и задержкой обработки разрешительной документации.
В краткосрочной перспективе на рынке складской недвижимости ожидается неблагоприятный прогноз, однако в долгосрочной — последствия COVID-19 могут активизировать спрос тремя различными путями:
- Чтобы обеспечить достаточный уровень запасов для быстрого удовлетворения спроса, ритейлеры будут настаивать на том, чтобы у поставщика на складе хранились большие объёмы товара, тем самым увеличивая спрос на складские помещения.
- Во втором случае происходит регулирование цепей поставок. Цепочки поставок, которые зависят от Китая, были прерваны в связи с пандемией COVID-19, а в США дополнительным фактором стало введение торговох пошлин.
- Другие факторы, такие как рост стоимости рабочей силы и проблемы интеллектуального капитала, также могут привести к тому, что компании будут воздерживаться от осуществления своей деятельности в Китае и других частях Азии, Мексики и даже США, особенно по мере совершенствования автоматизации.
В Украине в условиях карантина происходит переформатирование рынка потребителя в сторону совершения покупок онлайн. Сейчас наибольшим спросом фиксируется в компаниях из сфер продуктового ритейла, фармацевтической дистрибуции и в сегменте e-commerce. Так, на сегодня продуктовый ритейл и его логистика сейчас переживают «пик» продаж. По информации от игроков рынка, на 40–50% выше, чем продажи в новогодний пиковый сезон. Эта тенденция будет идти на спад, ведь покупательная способность потребителя будет снижаться в условиях кризиса и потребительская корзина будет становиться более бюджетным.
Гостинично-ресторанный бизнес и ритейл, реализующие большинство своих продаж офлайн (преимущественно фэшн-ритейлеры), сегодня испытывают резкое их падение. В связи с карантинными мероприятиями и закрытием ТРЦ, такие компании несут значительные убытки. Магазины, которые генерировали свои продажи именно в физических локациях, пытаются перенаправить потребителя на свои веб-сайты для онлайн-покупок. Стоит отметить, что в онлайн-форматах наблюдается большая конкуренция, где сформировались гиганты онлайн-продаж, поэтому не все ритейлеры могут легко перейти от одного формата к другому. Такие компании нуждаются в скидках на аренду в складском сегменте, для того чтобы иметь возможность обеспечить свою жизнедеятельность.
Наталья Сокирко, директор департамента складской и логистической недвижимости CBRE Ukraine:
«Сегодня наблюдается дополнительный спрос именно от продуктовых ритейлеров, фармацевтических компаний и e-commerce. Такие компании ищут дополнительные площади сроком на ближайшие 6–12 месяцев. Например, недавно Арт-завод «Платформа» бесплатно предоставил онлайн-ритейлеру Rozetka помещение площадью 10 тыс. кв. м. для их использования под складские площади. Кроме того, е-commerce операторы в основном не нуждаются в больших площадях, ведь товары на складах не задерживаются для длительного хранения, а фасуются на заказ для доставки на дом потребителям. Дополнительно растёт спрос на услуги логистических операторов, обслуживающих все вышеуказанные сектора».
Распространение COVID-19 и связанные с ним карантинные мероприятия увеличит долю электронной коммерции в общей структуре торговой недвижимости. Как и в течение последних десяти лет, e-сommerce снова станет катализатором спроса и приведёт к сдвигам и изменениям на рынке складской недвижимости в течение следующего цикла. Наталья Сокирко считает, что е-commerce будет стимулировать спрос на формат складов в черте города. На протяжении 2020 года, могут быть заключены сделки по приобретению бывших промышленных объектов в городе для переоборудования под складские помещения, поскольку на рынке есть уже несколько примеров приобретения таких объектов с целью складского редевелопмента. Что касается существующих складских проектов на стадии девелопмента, пока строительство не отменяют, а запланированная новое предложение должно выйти на рынок в заявленные сроки.
Предполагаем, что игроки на рынке будут пытаться воспользоваться моментом паники и ухудшение экономической ситуации для приобретения земельных участков под девелопмент своих built-to-suit проектов с более льготными или сниженным ценам.
Спрос на товары, приобретённые онлайн, особенно продукты питания, будут стимулировать потребность в дистрибьюторских услугах гораздо более быстрыми темпами, чем в текущем цикле. Например, за последние несколько недель поставки из-за границы в Украину не прекратились, но существенно подорожали. Мы наблюдаем тенденцию, когда ритейлеры пытаются заполнить свои складские площади импортированным товаром по «старой» закупочной цене в связи с ростом курса валют. В то же время некоторые компании оказались в затруднительной ситуации именно из-за прекращения работы государственных служб, отвечающих за получение соответствующих лицензий, бесперебойной работы на государственном таможенной границе и других служб.
«Сейчас есть очень важным фактором содействие государства в вопросах, влияющих на регулирование курса валют национальным банком, своевременная выдача налоговой службой всех необходимых лицензий и чёткого регулирования работы таможенной и пограничной служб», — отмечает Наталья Сокирко.
В условиях жёстких карантинных мероприятий и мирового экономического кризиса, покупательная способность будет снижаться, а стоимость потребительской корзины становиться более бюджетной. Поэтому, прогнозируемо, рост спроса продовольственных ритейлеров на краткосрочную аренду складов со временем спадёт, особенно, что касается хранения импортируемой продукции. Вероятно, со временем, ритейлерам будет необходимо переориентировать свои продажи в сторону реализации необходимых и более бюджетных продуктов.
Ранее аналитики компании CBRE провели исследование динамики арендных ставок и стоимости активов под влиянием пандемии COVID-19.
Подготовил: Александр Белов