Законодательный рынок недвижимости: новые правила, новые трудности
Последний год был активным в плане законодательных инициатив, которые прямо или косвенно оказывают влияние на отечественный рынок недвижимости. Журналисты ИАП «Столичная недвижимость» решили разобраться, что нового ждет операторов и частных инвесторов после вступления в силу новых законов.
Одним из важных законов, который вступит в силу уже в августе этого года является Закон № 2258-IV «О предотвращении и противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, или финансированию терроризма».
Согласно этого Закона, с 20 августа 2010 года субъекты предпринимательской деятельности, которые предоставляют посреднические услуги во время совершения сделок купли-продажи недвижимости, становятся субъектами финансового мониторинга и обязаны подавать информацию о сделках свыше 400 тыс. грн. (приблизительно 50 тыс. долл. США).
При этом, по словам экспертов, не все сделки свыше 400 тыс. грн. будут обязательно «мониториться», а только те, которые вызывают подозрение у риелтора.
«Таким образом, основным условием для провидения риелторами мониторинга является субъективный фактор – наличие или отсутствие подозрения у риелтора. Робота по определению таких критерий на данное время проводится специалистами Государственного комитета финансового мониторинга Украины», - рассказывает Светлана Бовсуновская, Председатель комитета по законодательству, юридическим вопросам и стандартизации Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины.
То есть, по сути, риелтор сам определяет попадает или нет та или иная сделка под его мониторинг. За ненадлежащее выполнение своих обязанностей субъект финансового мониторинга будет нести административную и криминальную ответственность.
При этом, согласно ст. 6 п.15 данного Закона, информация о проведенных сделках в компании должна теперь храниться не 3 года, как это было раньше, а 5 лет.
Естественно, что нежелание клиентов попасть под финансовый мониторинг приведет к занижению ими официальной стоимости квартир до цены в 399 999 грн. «Такая ситуация может привести к тому, что на конец года по статистическим данным средняя договорная стоимость сделок по разным сегментам рынка недвижимости будет намного ниже реальных рыночных цен. Это докажет то, пограничный размер в 400 тыс. грн. – это придел, который существенно уменьшит денежные поступления в бюджет от оплаты клиентами госпошлин и пенсионного сбора при операциях по купле – продаже недвижимости», - говорит С. Бовсуновская.
При этом, возможно, что многие клиенты будут прибегать к услугам «серых» риелторов.
По словам Вадима Манжелия, начальника юридического отдела Первой риелторской группы, на сегодняшний день сложно говорить о том, насколько велика вероятность смещения приоритетов клиентов в пользу осуществления финансовых операций с помощью «серых» риелторов.
«Так важную роль на рынке недвижимости будет играть принципиальная позиция продавцов объектов недвижимости. Если продавец пойдет на встречу покупателю с сомнительным источником доходов и снизит сумму сделки до необходимых 400 тысяч гривен, он сам подвергает себя риску столкнуться с проблемой цены договора, по которому уже он будет выступать в роли покупателя (если его продавец будет настаивать на реальной сумме сделки). Кроме этого, зачастую, в сделках по купле-продаже объектов недвижимости, кроме риелтора принимают участие и другие, определенные Законом №2258-VI, субъекты первичного финансового мониторинга: адвокаты, аудиторы, нотариусы и т. п. Следует отметить, что в силу законодательства, нотариусы в любом случае будут принимать участие в сделках по отчуждению недвижимости», - говорит эксперт.
«Таким образом, если клиент, преследуя цель избежать «попадания под мониторинг», обратится к «серому риелтору» и получит от него необходимый спектр услуг, то все равно такие действия не гарантируют клиенту достижения желаемого результата в связи с возможным отказом от проведения сделки любым другим субъектом первичного финансового мониторинга (в т. ч. нотариусом)», - отмечает В. Манжалей.
Но у риелторов, кроме обязанностей, согласно Закону, появляются и ряд возможностей. Так, согласно ст. 6 п. 7, «субъект первичного мониторинга (в данном случае риелтор – прим. ред.) с целью наложенных на него обязательств, имеет право обращаться в органы исполнительной власти, правоохранительные органы, Национальный банк Украины, к юридическим лицам, которые в установленном законодательством порядке информируют про результаты такого запроса».
«Риелторы будут обязаны проводить идентификацию клиентов. Для клиентов – физических лиц, необходимо будет проверить паспортные данные, выяснить место проживания, идентификационный код (для предпринимателей – еще и выяснить данные о государственной регистрации, банковские реквизиты). Для клиентов – юридических лиц, надо будет выяснить: название организации, ее местонахождение, данные о госрегистрации, органы управления и их состав, данные о лицах, уполномоченных распоряжаться счетами и имуществом, код ЕДРПОУ, банковские реквизиты», - объясняет Евгений Карпов, юрист ЮФ «Астерс».
По словам С. Бовсуновской, Законом предусмотрена возможность официального получения риелторами необходимых для проведения сделки справок, но для этого необходимо еще разработать и принять отдельный документ, который определит механизм получения необходимых риелторам документов.
«Ничего страшного в финансовом мониторинге нет. Ведь до этого Закона риелторы, как субъекты предпринимательской деятельности находятся на учете в органах Пенсионного фонда, Налоговой администрации, статистики. А теперь необходимо будет стать еще в один орган – Госфинмониторинг», - поясняет С. Бовсуновская.
По словам Е. Карпова, «Закон о легализации предусматривает для риелтора возможность и даже обязанность отказаться от предоставления услуги, которая подлежит финансовому мониторингу. В частности, если невозможно идентифицировать клиента (например, невозможно получить данные, перечисленные выше в п. 4), риелтор будет обязан отказаться от установления деловых отношений и проведения операции. Кроме того, он имеет право отказаться предоставлять услугу, если она будет подлежать финансовому мониторингу. Однако, даже в таком случае, необходимо будет уведомить Госфинмониторинг не позднее 1 рабочего дня после такого отказа».
Еще один документ, который по мнению риелторов станет альтернативой так и не нашедшего своего воплощения в жизнь «Закона о риеторской деятельности» - проект Закона «О саморегулирующих организациях».
На сегодняшний день есть несколько проектов указанного Закона.
Согласно ст. 3 одного из них, который поданный на рассмотрение в Верховную Раду Украины депутатами Кинахом А. К., Чечетовым М. В., Януковичем В. В., Гуреевым В. М, Комаром М. С. «саморегулирующими организациями (СРО) определяются некоммерческие организации, созданные с целью саморегулирования, основанные на членстве, объединяя субъектов предпринимательской деятельности, исходя из единства отрасли производства товаров и услуг или рынка товаров и услуг (в нашем случае риелторов – прим. ред.)».
При этом к саморегулирующим организациям выдвигаются серьезные требования, которые прописаны в ст. 3 данного проекта Закона. Во-первых, в составе саморегулирующей организации должно быть не менее 100 субъектов профессиональной деятельности, наличие правил и стандартов профессиональной деятельности (в нашем случае «Стандартов риелторской деятельности» - прим. ред.), иметь специальный орган, контролирующий соблюдение членами организации требований законодательства, правил и стандартов предпринимательской деятельности и др.
«Саморегулирующая организация должна иметь также третейский суд, страховой и компенсационный фонды, собственную систему обучения и сертифицирования», - рассказала ИАП «Столичная недвижимость» С. Бовсуновская.
Что касается членства в саморегулирующейся организации, то, по словам С. Бовсуновской, «на сегодняшний день по этому вопросу ведутся дискуссии. Возможно, в СРО будет обязательное и необязательное членство. По мнению АСНУ такое членство должно быть обязательным, иначе теряется сам смысл регулирования. При этом количество СРО не ограничено».
«Риелторы, которые не являются членами СРО, все равно должны будут получить доступ к профессии – пройти обучение, получить сертификат. Все это можно будет сделать только в СРО. Таким образом, на рынке останется всего 20% компаний, а непрофессионалы вынуждены будут покинуть рынок», - говорит С. Бовсуновская.
Еще одно событие, которое должно изменить ситуацию на рынке недвижимости, - это то, что 16 марта 2010 года вступил в силу Закон Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничении». Благодаря данному Закону, впервые в Украине у граждан появится титульное право собственности на недвижимость. При этом будет создана единая централизованная база данных о всех объектах недвижимости в Украине. Таким образом, каждому объекту недвижимости при проведении государственной регистрации будет присваиваться индивидуальный номер, который не будет повторяться и останется неизменным на протяжении всего времени существования такого объекта. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество вступит в силу с 1 января 2012 года.
Если раньше Министерством Юстиции Украины были созданы и использовались отдельные реестры: Единый реестр запрета отчуждения объектов недвижимого имущества, Наследственный реестр, Реестр прав собственности на недвижимое имущество, Государственный реестр ипотек и другие, то теперь это будет единая база.
Обязательной государственной регистрации будут подлежать имущественные права и обязательства на земельные участки, на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, право собственности, право владения, право пользования, право на застройку земельного участка, право постоянного использования и аренды земельного участка и др.
«Теперь у инвесторов и собственников недвижимости появятся государственные гарантии по защите их прав на недвижимое имущество. В случае возникших проблем, связанных с правом собственности, собственник будет иметь претензии уже к государству», - говорит С. Бовсуновская.
По ее мнению, для того, чтобы данный реестр заработал необходимо сделать очень многое, и, скорее всего, в январе 2012 года Министерство Юстиции не будет готово к такому событию.
Еще одна законодательная инициатива, которая вызвала много дискуссий в деловом мире, в том числе среди игроков рынка недвижимости, - это проект Налогового Кодекса Украины. Документ зарегистрирован под № 6509.
По словам С. Бовсуновской, данный документ уже является непопулярным у представителей малого и среднего бизнеса. Данный Кодекс направлен против малого и среднего бизнеса. В нынешней редакции проект имеет более 3 тыс. замечаний.
«Проект Кодекса невозможно переделать, как невозможно перекроить уже скроенный пиджак на другой фасон. В такой ситуации Проект необходимо писать заново», - говорит С. Бовсуновская.
По словам Е. Карпова, Проект Налогового кодекса предусматривает такое нововведение, как «не основное место учета». Это означает, что на учет в налоговой службе надо будет становиться не только по месту нахождения налогоплательщика, но и по месту нахождения его подразделений (для юридических лиц), а также по месту регистрации его недвижимого имущества.
Таким образом, согласно абзацу 1 подпункта 28.3 статьи 28 Главы 5-1, при покупке недвижимости не по месту своего нахождения (например, в другом районе или области), покупатель обязан стать на учет в налоговой службе в течение 10 дней с даты регистрации объекта недвижимости. Следует также отметить, что это относится даже к простым физическим лицам, которые не ведут предпринимательской деятельности.
Вводится также понятие «учет объекта налогообложения». Арендодатель будет обязан подавать в налоговую службу уведомления о каждом заключенном договоре аренды. Такие уведомления следует подавать дважды, не позднее 10 дней после заключения договора и в такой же срок после его прекращения или расторжения.
Что это может означать на практике для операторов рынка недвижимости таких, как, например, торговые или офисные центры? Без сомнения это увеличит тот немалый объем обязательной отчетности, который уже занимает массу времени и усилий.
Как объясняет Е. Карпов, Проект предусматривает, что упрощенная система налогообложения не будет применяться к частным предпринимателям, которые предоставляют посреднические услуги по купле, продаже, аренде и оцениванию недвижимости. Из этого можно сделать вывод, что только юридические лица смогут предоставлять указанные услуги и оставаться на едином налоге.
Кроме того, ни юридические, ни физические лица не смогут быть плательщиками единого налога, если они сдают в аренду земельные участки, жилые или нежилые помещения (постройки, сооружения) и/или их части. Очевидно, что в данном случае идет речь о сдаче в аренду собственной недвижимости.
По словам С. Бовсуновской, «документ утяжелен терминологией, которая позаимствована с других действующих законов, а те, которые придуманы заново - противоречат тем, что уже есть».
На сегодняшний день проект Кодекса отправлен на всенародное обсуждение и доработку.
По материалам: 100realty.com.ua