Обзор рынка офисной недвижимости Украины за 2010 год
Предложение
По состоянию на конец 2010 года, общий объем офисных помещений в столице Украины составил около 1 118 695 кв.м без учета площадей государственных учреждений и офисных зданий, построенных компаниями для собственных потребностей.
Рынок офисной недвижимости в Киеве остается структурно ненасыщенным с точки зрения общего объема помещений, разновидности форматов и качества оперирующих объектов.
В четвертом квартале 2010 года на рынок офисной недвижимости в Киеве были представлены около 39 950 кв.м новых помещений в составе нескольких небольших зданий.
Общий объем новых офисных помещений, введенных в эксплуатацию в Киеве в течение всего 2010 года, составил около 78 330 кв.м, что на 36% и 55% меньше по сравнению с показателями 2009 и 2008 годов соответственно. Такая низкая динамика, даже в контексте неразвитого киевского рынка офисной недвижимости, обусловлена, прежде всего, нехваткой проектного финансирования, а также существенным снижением арендных ставок и стоимости офисной недвижимости в Киеве по сравнению с ажиотажными показателями 2005-2008 годов.
Начиная с конца 2008 года, девелопмент многих крупных офисных проектов, заявленных к реализации в Киеве до начала финансового кризиса, был приостановлен в связи с отсутствием финансирования и экономическим спадом.
Хотя с середины 2010 года были возобновлены работы по ряду объектов, по мнению специалистов компании DTZ, как минимум до 2012-2013 года объем нового офисного предложения в Киеве останется небольшим и невысокого качества.
.jpg)
.jpg)
Спрос
Несмотря на то, что экономика Украины еще находится на этапе восстановления после кризиса, основные показатели рынка офисной недвижимости в Киеве улучшились, а сам рынок уже нельзя характеризовать как абсолютный «рынок арендатора», особенно в сегменте недвижимости, расположенной в центральном деловом районе столицы.
В 2010 году около 165 000 кв.м офисных помещений были сданы в аренду в Киеве, что почти на 56% превышает показатель 2009 года.
В структуре спроса на офисную недвижимость преобладали компании в финансовом секторе, информационно-коммуникационных технологиях и бизнес услугах. Совокупная доля этих компаний в общем объеме арендованных в течение года офисных помещений составила около 51%.
В 2010 году наибольшей популярностью с точки зрения аренды пользовались помещения площадью 101-500 кв.м, 501-1 000 кв.м и 1 000-3 000 кв.м. В течение года доля сделок аренды помещений площадью свыше 3 000 кв.м составила около 8% от общего количества трансакций на рынке офисной недвижимости в Киеве. В течение года также возобновился спрос на аренду офисных помещений площадью 75-150 кв.м в центральной части Киева. Основным генератором данной категории спроса стали компании, которые выходят на украинский рынок и на начальном этапе оперируют как небольшие представительства.
Мы ожидаем, что динамика спроса на офисную недвижимость в Киеве в течение 2011 года кардинально не изменится. Сегодня нет предпосылок для значительного роста спроса в связи с неопределенной общей экономической ситуацией в стране.
Ряд крупных компаний продолжат поиск качественных офисных помещений площадью более 2 000 кв.м в связи со снизившимися арендными ставками и предстоящим окончанием действия их текущих договоров аренды. Предполагая, что арендные ставки на офисные помещения в Киеве повысятся уже в ближайшем будущем, сегодня эти компании стремятся переместиться в более качественные помещения и обеспечить возможность расширения занимаемой площади в одном объекте на протяжении последующих 3-5 лет.
Срок действия многих договоров аренды, которые были подписаны или пролонгированы в период кризиса на выгодных для арендаторов условиях, заканчивается через два-три года, что может привести к росту спроса на офисные помещения в 2012-2013 годах.
Уровень вакантности
В конце 2010 года первичная вакантность на рынке офисной недвижимости в Киеве достигла 12,7%, что является самым низким квартальным показателем за прошедший год. Для сравнения, в конце 2009 года первичная вакантность была зарегистрирована на уровне 17,6%, учитывая только помещения, которые предлагались в аренду непосредственно владельцами зданий, в то время как на рынке было также большое количество помещений, сдаваемых в субаренду.
Устойчивое ежеквартальное снижение вакантности в течение 2010 года подтверждает постепенное улучшение динамики рынка, предвестником которого является повышение спроса.
Усиление спроса арендаторов на фоне небольшого нового предложения уже привело к возобновлению дефицита качественной офисной недвижимости на рынке в Киеве, который наиболее ощутим в классе офисных помещений площадью более 1 000 кв.м в центральной части города.
.jpg)
.jpg)
Арендные ставки
За период с третьего квартала 2008 года до конца 2009 года арендные ставки на офисные помещения в Киеве в долларовом эквиваленте снизились более чем на 50%. Это связано как с девальвацией украинской гривны, так и сокращением спроса со стороны арендаторов вследствие экономического кризиса.
Во второй половине 2009 года арендные ставки на офисные помещения в Киеве стабилизировались на уровне $25-35 за кв.м в месяц за помещения А класса, для офисных помещений класса В, расположенных в центральных и нецентральных районах города, ставки находились в пределах $20-25 за кв.м в месяц, а для класса С - на уровне $12-17.
Хотя с конца 2009 года до первого квартала 2010 года уровень арендных ставок оставался стабильным, в течение последующих трех кварталов 2010 года наблюдалось их некоторое повышение, что связано с уменьшением предложения офисных помещений, особенно в центральном деловом районе Киева.
Большинство крупных арендаторов пытаются минимизировать свои затраты на аренду офисных помещений, добиваясь подписания долгосрочных договоров (сроком более 5 лет) по низким ставкам. В то же самое время, арендодатели, которые ожидают дальнейшее улучшение динамики рынка, сегодня предпочитают подписывать краткосрочные договора с возможностью продления или более длительные договора с возможностью пересмотра арендной ставки, что предоставит возможность пересмотра арендной ставки до рыночного уровня в ближайшем будущем.
Исходя из допущения, что курс гривны к доллару США останется на уровне 8 гривен за $1, компания DTZ. ожидает повышения арендных ставок на офисные помещения в 2011 году наряду с уменьшением каких-либо уступок со стороны арендодателей.
Однако, поскольку большинство арендаторов неохотно соглашаются нести дополнительные капитальные затраты на улучшение арендуемых помещений, высокий уровень отделки офисных помещений будет оставаться обязательным условием для их эффективной сдачи в аренду.
Прогноз
По мнению компании DTZ, рынок офисной недвижимости в Киеве является структурно ненасыщенным, а новое предложение качественных помещений будет оставаться небольшим, как минимум, до конца 2011 года.
Принимая во внимание неэластичность предложения офисной недвижимости к цене, а также высокую вероятность того, что после улучшения экономической ситуации новое предложение будет во многих случаях состоять из объектов невысокого качества, созданных путем реконструкции, рынок офисной недвижимости будет характеризоваться дефицитом качественных помещений, расположенных в центральном деловом районе и нецентральных районах города Киева.
Поэтому, если спрос на качественные офисные помещения в Киеве продолжит усиливаться, уровень арендных ставок, по всей видимости, будет существенно корректироваться в сторону повышения.
Материал компании DTZ Research.