Как высчитать доходность от аренды недвижимости?
Человек, сдавший квартиру, получает ежемесячно доход. Простая схема, проверенная временем. Но насколько данное вложение выгодно? Не лучше ли положить деньги на депозит и не связываться с проблемными квартирантами, ремонтами и налогами? Чтобы ответить на этот вопрос, нужно знать размер годовой доходности от инвестиции.
Как подсчитать?
Годовая доходность рассчитывается как отношение годового дохода от аренды к общей сумме вложений. Важно обратить внимание не на стоимость квартиры, а на общую сумму затрат на ее приобретение. А это и ремонт, мебель, оформление, вознаграждение риелторам.
Поэтому для вычисления доходности необходимо знать:
- А) общую сумму вложений;
- Б) размер годовой аренды;
- В) ежегодные расходы на обслуживание недвижимости (разовые и ежемесячные).
Размер годовой аренды рассчитывается путем умножения ежемесячной платы на 12. Это планируемый доход. По итогам года сумма может быть другой, ведь можно сдать за меньшую стоимость аренды, чем планировалось либо повысить, возможно, какое-то время квартира будет пустовать в ожидании жильцов. Поэтому доходность можно подсчитать планируемую и реальную уже по итогам года.
К разовым ежегодным расходам можно отнести налог на недвижимость или оплату домофона сразу на год. Ежемесячные расходы на обслуживание недвижимости учитываются только те, которые платит собственник. Рассмотрим на примере квартиры. Например, это взносы на капитальный ремонт. Если квартиранты оплачивают потребляемые ресурсы по счетчикам, а остальные услуги ЖКХ оплачивает собственник (содержание жилья, отопление, домофон), то их также нужно включить. Если квартиранты полностью оплачивают коммунальные услуги, то платежи не учитываются. Зато можно включить расходы на мелкий ремонт или покупку какой-то мебели или техники в квартиру.
Формула расчета доходности
Расчет годовой доходности рассчитывается по формуле (Б-В)/А*100%. Получаем процент доходности от сдаваемой в аренду недвижимости. Важно отметить, что здесь не учитывается рост стоимости собственности. Чтобы рассчитать реальную доходность с учетом роста цен, нужно знать, насколько изменилась стоимость. Эту разницу нужно прибавить к годовой аренде, а затем провести вычисление по формуле. Если цены упали, то разницу отнять.
Годовая процентная доходность
Если говорить о сдаче квартир в аренду, то планируемая доходность в среднем составляет 10–12% годовых. В реальности, с учетом расходов, она может составить и 7–8% годовых. Поэтому ее нельзя назвать высокодоходным видом инвестирования, зато относительно безопасным – да. Независимо от ситуации в экономике, у вас всегда останется собственность, стоимость которой хоть и колеблется, но постепенно неуклонно растет. С другой стороны, такая инвестиция крайне неликвидна. Если срочно потребуются деньги, ее будет трудно быстро продать либо придется сильно уступить в цене и потерять часть денег.
Прогноз убытков
Может получиться так, что доходность выйдет отрицательной. В этом случае констатируется убыток, то есть полученный доход не покрыл произведенных расходов. В этом случае стоит разобраться в причине. Возможно, в каком-то месяце были крупные расходы, например, остекление балкона, монтаж пластиковых окон, замена труб и т. д. А возможно, была просто недолгая аренда, и она не покрывает ежемесячных расходов, в этом случае стоит подумать о повышении цены.
Автор: Александр Белов