Рынок недвижимости Украины: состояние и прогнозы (апрель 2020)
Сегодня ситуация на рынке коммерческой недвижимости лучше, чем в кризис 2008 года и в 2014–2015 годах.
Об том говорится в обзоре CBRE «Рынок недвижимости Украины: что происходит и чего ожидать»
- Экономика сейчас более сбалансированная, чем 5 лет назад. Это касается в первую очередь экономически обоснованного курса гривны относительно других валют, значительно влияет на значение арендных ставок. Не стоит ожидать его падения в 3 раза, как это было в 2014–2015 гг, хотя определённые колебания в диапазоне 10–20% повлияют на значение арендной ставки в будущем.
- На рынке отсутствует «пузырь», то есть когда арендные ставки значительно завышены. В 2019 году предложение и спрос были сбалансированы на рынке торговой недвижимости, а в сегментах офисной и складской недвижимости спрос даже превышал предложение. Отдельно надо сказать, что девелоперы и владельцы коммерческой недвижимости сейчас не закредитованы как в 2008 году.
Ярослав Горбушко, директор департамента рынков капитала, CBRE Ukraine:
«Учитывая более здоровое состояние экономики по сравнению с прошлыми кризисами есть все предпосылки считать, что кризис продлится недолго при условии, что карантинные меры окажутся успешными и завершатся за несколько месяцев. После этого ожидается относительно быстрое восстановление и возвращение к докризисному состоянию. Поэтому давайте рассмотрим ситуацию в каждом сегменте коммерческой недвижимости и попробуем предсказать возможные сценарии развития событий».
Торговая недвижимость
Ситуация
Закрыты торговые локации и целые ТРЦ, кроме продуктовых магазинов и аптек. Арендаторы уже массово начали вести переговоры о новых «карантинные» условиях с арендодателями. Доходы от аренды в ТРЦ упали практически до нуля. Поскольку почти все магазины закрыты, владельцы торговой недвижимости массово сокращают или отправляют в отпуск персонал за свой счёт.
Арендаторы столкнулись с беспрецедентным недополучением дохода от бизнеса и убытков, на возмещение которых понадобится много месяцев, даже после окончания кризисного периода. При условии, что карантин не продлится до лета, продажи должны восстановиться до конца года. Новые коллекции, которые уже были заказаны или завезённые арендаторами, в основном это касается фэшн-ритейла, придётся сразу распродавать по низкой цене, что ещё увеличит потери арендаторов.
Прогноз
По аналогии с предыдущими кризисами владельцы будут регулировать, и уже регулируют отношения с арендаторами «в ручном режиме» – индивидуально с каждым, подписывая краткосрочные приложения к основным договорам, на время до стабилизации ситуации. Если срок карантина продолжится, начнётся массовая переориентация потребителя на онлайн-ритейл, хотя некоторые ритейлеры уже сегодня меняют свои офлайн форматы на онлайн. В общем, это очередной удар по традиционному ритейлу, учитывая и так постоянное давление со стороны e-commerce. Поэтому следует ожидать ещё большего охлаждения инвестиционного спроса к этому сегменту – как на глобальном, так и локальном уровне.
Офисная недвижимость
Ситуация
На данный момент не наблюдается сокращение количества арендаторов, а переговоры по аренде новых офисных помещений, которые начались до введения карантина, продолжаются. Однако, часть арендаторов, в связи с сокращением операционной деятельности, направила арендодателям запросы по уменьшению арендной ставки на период карантина.
Планы по расширению площадей существующими арендаторами приостановлены, точечно происходит сокращение персонала. Вполне возможно, что практика запросов на уступки со стороны владельцев будет набирать обороты, но в меньших масштабах чем в ритейле.
Прогноз
Несмотря на больший «запас прочности» офисного сегмента, если карантин затянется, бизнес начнёт сокращаться и сворачиваться. Это может привести к сокращению арендных площадей и увеличит число переездов в более бюджетные локации, а также приведёт к ощутимому снижению ставок аренды на офисные площади и остановки девелоперской активности на рынке. При этом даже такая пессимистическая картина не должна быть длительной, так как удалённая работа не сможет выдержать долгосрочной перспективы и спрос на офисы вернётся, как только ситуация с вирусом станет контролируемой.
Складская недвижимость
Ситуация
Активизировался спрос на складские помещения со стороны продуктового ритейла, фармацевтики и e-commerce. Это, в свою очередь, позволит сбалансировать структуру спроса на складские площади из-за «проседания» других категорий арендаторов.
Большинство арендаторов пока не поддаются панике, а некоторые продовольственные ритейлеры, на фоне увеличения спроса на потребительские товары, требующие дополнительных площадей. Далеко не все арендаторы инициировали переговоры по введению льготных условий на период карантина. Стоит отметить, что это один из немногих сегментов коммерческой недвижимости, где арендные ставки, в основном, были зафиксированы в гривне.
Прогноз
Сегмент складской недвижимости имеет наилучшие шансы выйти «сухим из воды» и быстро оправиться от кризиса, по сравнению с другими секторами недвижимости, особенно при условии незатяжного карантина. Но стоит отметить, что в связи с девальвацией, приостановится возобновлена практика привязки арендной ставки к доллару, которая снова стала популярной с 2019 года. Это, в свою очередь, оттолкнёт перспективу нового девелопмента на рынке, вероятность которой появилась в конце 2019 - началу 2020 годов.
Жилая недвижимость
Ситуация
В частных разговорах девелоперы жилой недвижимости отмечают, что сразу после быстрого снижения курса гривны с 25 до 28 грн. за доллар произошёл определённый всплеск активности в бюджетном сегменте – потенциальные покупатели ускорили принятие решения о покупке, чтобы не потерять свои сбережения. Однако в других сегментах жилья, после стабилизации курса в диапазоне 28-28,5 грн. за доллар, продажи существенно снизились.
Прогноз
Вероятное сокращение спроса на арендное жильё. Затяжной карантин заставит многих арендаторов вообще отказаться от аренды, или требовать у арендодателей снижение или отмены арендной платы на период карантина. Это связано с сокращением доходов или потерей работы. Во времена кризиса 2014–2015 гг. спрос на новостройки был рекордным, потому что люди таким образом пытались сохранить свои сбережения от стремительной девальвации. Вполне возможно, что данная ситуация может повториться при условии дальнейшего ослабления национальной валюты.
Инвестиционный рынок
Ситуация
Наблюдается приостановка инвестиционной активности до стабилизации ситуации. Параллельно с этим на рынке уже заявили о себе спекулятивные инвесторы, которые ищут объекты с существенным дисконтом от рыночной стоимости.
Прогноз
Интересная тенденция наблюдается в сегменте сделок по приобретению объектов недвижимости, цена по которым формировалась в гривне. Продавцы и покупатели готовы идти на взаимные уступки и сближать свои первоначальные позиции. В связи с этим ускорился процесс согласования цены и процесс заключения сделок. Так, со стороны продавца, ощутимая угроза резкого снижения цены в связи с экономическим кризисом, а со стороны покупателя – риск обесценивания национальной валюты.
Напомним, Верховная Рада Украины обязала собственников коммерческой недвижимости идти на уступки арендаторам в вопросе уменьшения арендных ставок на время карантина.
Подготовил: Александр Белов