Вас интересует коммерческая недвижимость? Просто о сложном
Вы должны знать, что коммерческая недвижимость – это недвижимое имущество разных видов, способное быть прибыльным. Это может быть офис, склад, гостиница, развлекательный центр, торговое или производственное помещение. Определяющим моментом для любой операции, где объектом выступает коммерческая недвижимость, есть определение цены этого самого объекта. Само собой разумеется, что устремления и интересы участников операции, будь-то продавцы и покупатели или арендаторы и арендодатели, абсолютно разнятся. В интересах одних – установление максимально возможной цены продажи или аренды, другие стремятся отыскать подходящий для себя вариант за минимальную цену. Только при установлении реальной рыночной стоимости, помещение начнет приносить доход в максимально короткие сроки.
Рыночная стоимость объекта устанавливается после мониторинга соответствующих сегментов рынка. Необходимую консультацию по этому вопросу вы можете получить от опытного риелтора, для которого коммерческая недвижимость является глубоко изученной специальностью. Имеет смысл обратиться к посредническим услугам специальных агентств недвижимости во всех случаях, когда речь идет о коммерческой недвижимости. Объясняется это довольно большой разницей цен в реально заключенных договорах. На цену могут влиять самые разные факторы: и правовой статус объекта, и схема сделки, и вид финансирования, и множество других моментов, о которых прекрасно осведомлены профессиональные риелторы, но неизвестные участникам рынка, совершающим, возможно, только разовую сделку.
В агентстве недвижимости помогут обеим сторонам достичь компромисса в определении цены объекта. Агентство должно получить от собственника обязательную информацию, в которой коммерческая недвижимость представлена в физических параметрах, с данными о местонахождении и имущественных правах на объект. Кстати, сам объект, возможно, будет осмотрен специалистом агентства непосредственно на месте, если для стоимостных оценок не хватит каких-то данных.
Самое пристальное изучение всех документов при покупке, продаже, оформлении аренды коммерческой недвижимости должны стать вашим обязательным правилом. Вы вправе потребовать от собственника помещения, которое выступает предметом продажи или аренды подлинники всех документов, которые подтверждают его имущественные права. В случае, когда следует отказ в предоставлении подлинников, помещение, вполне вероятно, является заложенным или арестованным.
Вы должны посмотреть регистрационные документы фирмы, выписку из протокола про назначение Генерального директора (заменой выписки может служить копия Устава фирмы, заверенная нотариально). Затем вы обращаетесь в регистрационную службу по адресу, где находится интересующая вас коммерческая недвижимость, для получения выписки из ЕГРП. Выписка позволит вам установить подлинного собственника коммерческой недвижимости, размеры объекта, его местонахождение, имеются ли там арендаторы, не арестован ли объект, не проходит ли по судебным делам.
Если такую выписку вам не предоставят, значит, продавец или арендодатель зарегистрированных прав собственности на помещение не имеет. Далее ознакомьтесь с документами БТИ: паспортом, экспликацией (планировкой) объекта, его поэтажным планом и сверьте эти документы с реальным состоянием помещения. Все несоответствия, расхождения в документах после совершения сделки становятся сферой вашей ответственности со всеми вытекающими последствиями.
Автор: Александр Белов