Коммерческая недвижимость – инструмент приумножения капитала
Инвестирование в коммерческую недвижимость считается наиболее надёжным инструментом сохранения и приумножения капитала, значительно превосходящим банковские депозиты, инвестирование в драгоценные металлы и даже вложения в жилую недвижимость.
О том, как определить перспективность коммерческой недвижимости для стрит-ритейла рассказала изданию Retailers.ua Лилия Пивнева, заместитель коммерческого директора по продаже коммерческой недвижимости SAGA Development.
- Динамика цен на коммерческую недвижимость устойчива к колебаниям курса валют или изменениям стоимости драгоценных металлов.
- Владение коммерческой недвижимостью позволяет привлекать ресурсы для дальнейшего инвестирования. Коммерческий объект может быть использован как залог при оформлении кредита, размер которого может достигать 80% стоимости объекта. Другие виды вложения средств не дают такой возможности.
- Доходность коммерческой недвижимости превышает доходность жилой за счёт более длительного периода заполняемости в течение года и низких амортизационных расходов, которые чаще всего ложатся на плечи арендаторов.
Опыт стран Европы и США говорит, что малый и средний бизнес, который составляет подавляющее большинство арендаторов в стрит-ритейле, способствует насыщению рынка товарами необходимого качества, созданию рабочих мест, влияя таким образом на экономический рост страны и развивая естественную конкуренцию. Кроме того, малый бизнес создаёт благоприятную среду для реализации способностей и талантов человека.
В то же время крупные торговые центры ограничивают возможности для малого и среднего бизнеса и разрушают социальные связи.
Как оценить перспективность коммерческой недвижимости
Оптимальный расчётный объём площади коммерческих помещений для стрит-ритейла в жилом комплексе составляет 10–12% от площади возводимого жилья.
Избыток предложения снижает рыночную стоимость недвижимости и арендные ставки на неё. Дефицит – обедняет инфраструктуру и снижает привлекательность всего комплекса. Баланс жилой и коммерческой недвижимости привлекателен для собственников, арендаторов и покупателей: сохраняются разумные арендные ставки, возникает конкуренция, что положительным образом сказывается на покупателях. Если инфраструктура комплекса дополнена офисными помещениями и местами приложения труда, объём площадей для стрит-ритейла может достигать 20%.
Ликвидность помещения в стрит-ритейле определяется ценой покупки, прогнозируемой арендной ставкой и уровнем востребованности в перспективе 10 лет.
От чего зависит успех объекта коммерческой недвижимости
Необходимо убедиться, что планы развития территории предполагают достаточное количество постоянных пользователей.
Привлечь дополнительных пользователей позволяют качественные якорные объекты инфраструктуры: детский сад, школа, клиника, транспортные узлы и остановки общественного транспорта, общественные пространства с регулярной социальной активностью. Хорошим средством привлечения дополнительного трафика является доступ к воде.
Соответствие технических характеристик помещения предполагаемому функциональному назначению.
Рестораны
Для ресторанов важны достаточное количество электричества, разделение вентиляционных каналов для зоны посадки и технологической зоны, параметры которых могут обеспечить не менее, чем трёхкратный воздухообмен в час, наличие соответствующей канализации с жироуловителями. А также для ресторанов необходимы несколько выходов, исключающих пересечение гостей с персоналом и процессом загрузки, возможность разгрузки в течение всего рабочего времени, видовые характеристики зоны посадки, место для летней площадки, наземная парковка в шаговой доступности.
Магазины
Для магазинов, необходимы большая витрина, хорошо просматриваемая с улицы, место для вывески и безбарьерный вход, который увеличивает посещаемость на 10–12%.
Медицинские клиники
Для медицинской клиники значение имеет соответствие помещения государственным нормам для медицинских учреждений, транспортная доступность, наземная парковка у входа, разделение входных групп для детей и взрослых, достаточное количество электричества для работы медицинского оборудования.
Офисы
Для офисных помещений важно наличие паркомест (минимум 2 места для каждого офиса), достаточное количество электричества, развитая инфраструктура и транспортная доступность.
При этом критическое значение имеет открытость территории комплекса. Закрытая территория сводит на нет дополнительный трафик. В таком случае даже технически идеальные помещения не будут востребованы.
Ранее АН BFS опубликовало анализ цен на коммерческую недвижимость в Одессе за 2018 год.
Подготовил: Александр Белов