Рынок коммерческой недвижимости возрождается?
В последние годы инвестиционный климат в Украине благоприятствовал развитию проектов коммерческой недвижимости.
Так, общая сумма сделок на этом рынке, к примеру, в 2007 годы составила около 1 миллиарда долларов, из которых немалую часть заняли объекты офисной недвижимости. Сдавались они быстрыми темпами, поскольку уровень вакантности площадей, к примеру, в Киеве не превышал 5 %.
Начиная с четвертого квартала 2008 года, развитие рынка офисной недвижимости значительно замедлилось. Продолжающаяся тенденция активного роста сменилась фазой спада. В течение первого полугодия 2009 года собственники коммерческой недвижимости вынуждены были смириться с тем, что по "докризисным" ценам, как на рынке продажи, так и на рынке аренды, сделок в ближайшее время не предвидится. В результате чего в этом сегменте произошло резкое снижение ставок аренды и более плавное снижение цен продажи.
В свою очередь, потенциальные покупатели коммерческой недвижимости сейчас находятся в сомнении: а стоит ли совершать покупку в период кризиса, не рискованно ли это или лучше подождать того времени, когда ситуация стабилизируется и продолжать пока арендовать?
По оценкам экспертов, именно сегодня коммерческая недвижимость интересна с точки зрения долгосрочных инвестиций. И если есть средства, то покупать недвижимость стоит. Потому что в период кризиса можно купить офис по максимально выгодным условиям. Есть возможность выбрать хорошее предложение по разумной цене. Многие собственники недвижимости готовы сегодня делать неплохие скидки, лишь бы реализовать офисы. Однако если же цена за предлагаемый объект недвижимости находится у нижнего ценового предела, существующего для данного типа помещений, то, скорее всего, дешевле, чем сейчас, его купить не удастся.
"Первый квартал 2009 года характеризовался паникой участников рынка коммерческой недвижимости, которая была результатом прошедших в IV квартале 2008 года экономических потрясений. Рынок аренды характеризовался крайне малым количеством сделок. Резкий рост вакантности ослабил позиции собственников, спровоцировав дальнейшее снижение арендных ставок и стоимости офисных помещений", - отмечает руководитель отдела агентских услуг департамента офисной недвижимости компании Colliers International Максим Ткаленко.
Но дальнейшего существенного падения их стоимости эксперты уже не прогнозируют.
"Во втором квартале рост вакантности замедлился. А многие владельцы достигли тех ценовых пределов, за которые они психологически не готовы переступить", — считает Ткаленко.
Сегодня на рынке появилась возможность в любом сегменте со скидкой купить хорошие варианты, поэтому эксперты советуют покупать только высококачественные объекты. Рынок изменился, и в дальнейшем реальную инвестиционную прибыль будет приносить недвижимость только высокого качества.
Еще один аргумент — сегодня рынок характеризуется тенденцией сокращения предложений новых офисных площадей. А так как количество качественных офисных площадей в стране все еще недостаточно, в особенности в крупных региональных центрах, но также и в Киеве, многие эксперты прогнозируют возобновление дефицита предложений офисной недвижимости уже в 2011 году, поскольку 2009 станет наименее продуктивным для этого рынка.
Прогнозируемый годовой прирост этого сегмента составит около 13 % (в 2008 году — 21 %, годом ранее — 45). Из анонсированных к вводу в эксплуатацию во втором полугодии 2009-го 192,7 тысячи квадратных метров офисных площадей, по последним оценкам, на рынок выйдет не более 70,2 тысячи. Поскольку строительная активность в разы замедлилась, сроки ввода в эксплуатацию новых бизнес-центров отложились на более позднее время. Рынок столкнулся с тем, что девелоперы из-за возникших проблем с привлечением кредитов направили все силы на достройку уже начатых офисных объектов. В результате на бумаге осталось много различных проектов, а нового ничего не закладывается. Поэтому, прогнозируют аналитики, в 2011 году мы столкнемся с повышением спроса и нехваткой предложения на качественную офисную недвижимость.
Не стоит забывать, что в условиях нестабильной экономической ситуации с наличными средствами может произойти все что угодно. А вкладывая деньги в недвижимость можно от этого себя уберечь. Так же, плюсом к покупке офиса может служить и то, что средства, вложенные в покупку, начнут работать сразу же. Например, если сдать в аренду, пусть даже и по нынешним "кризисным" ценам.
"Я бы порекомендовал покупать объекты, если компания располагает свободными деньгами. К примеру, в Германии, Франции и США уже видны признаки выздоровления экономики. Это значит, что через 6-10 месяцев это проявится и в Украине. Поэтому лучше сейчас, пока цены на недвижимость минимальны, инвестировать в объекты, которые впоследствии, в момент роста рынка, принесут собственнику существенный доход. Думаю, уже к середине 2010-го арендные ставки и стоимость объектов коммерческой недвижимости начнут расти", — отмечает представитель ирландской инвесткомпании Quinn Group Питер Квинн.
По мнению экспертов, положительным фактором, оказывающим влияние на рынок коммерческой недвижимости, является хоть и не значительное, но весьма заметное повышение деловой активности. В последнее время наметилась тенденция возвращения компаний на раннее занимаемые и более качественные арендные площади.
Усилить эту тенденцию также должно и окончание избирательного процесса. После того как в Украине определится кандидатура президента и властная вертикаль, когда станет понятно, какой будет экономическая политика нового руководства, бизнес увеличит свою деловую активность. Следовательно, спрос на офисные помещения понемногу начнет расти. "После выборов рынок, как правило, оживает, по причинам, которые всем понятны. Потому что деньги, брошенные в выборы - это те деньги, которые осядут в карманах наших с вами сограждан и небольших обслуживающих компаний, а им необходимо будет искать должное применение", — отмечает глава комитета по аналитике информационных технологий Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Андрей Гусельников.
Эксперты уверены, недвижимость считается самым безопасным способом сохранения капитала в моменты обесценивания других активов: ее стоимость не так изменчива, как стоимость акций, она приносит доход не только от прироста капитальной стоимости, но и от аренды.
Подготовил: Александр Белов