Инвестиции в коммерческую недвижимость Украины в 2012 году
Инвестиционный рынок коммерческой недвижимости в Украине остается рынком покупателя.
В 2012 году компания DTZ отмечает усиление инвестиционного спроса на высококачественные оперирующие объекты офисной и торговой недвижимости в Киеве. Эта тенденция преимущественно связана с тем, что на рынке ходят слухи о возможности рассмотрения продажи ряда знаковых объектов, расположенные в центральной части украинской столицы.
Ставки доходности на наилучшие объекты коммерческой недвижимости в Украине остаются высокими по сравнению с показателями в других европейских странах, несмотря на их некоторое снижение в первом полугодии 2012 года.
Инвестиционные сделки
В первом полугодии 2012 года на рынке коммерческой недвижимости в Украине не было заключено ни одной вторичной инвестиционной сделки.
По оценкам компании DTZ, общий объем вторичного инвестирования в недвижимость в Украине в третьем квартале 2012 года составил около $39 миллионов. В течение периода с июля по сентябрь 2012 года были заключены такие вторичные инвестиционные сделки:
- Продажа существующего бизнес центра, который на 100% заполнен арендаторами и расположен в Центральном деловом районе Киева. Сумма сделки оценивается в $24 миллиона.
- Продажа существующего специализированного складского комплекса, расположенного в пригороде Киева. Сумма сделки оценивается в $15 миллионов.
Также в августе 2012 года было объявлено о продаже компанией Taccadero Trading LLC, принадлежащей украинской девелоперской компании KDD Group, проекта офисного комплекса Sky Towers в Киеве. Покупатель – американская компания Cimbrorum Holdings LLC. Сделка оценивается приблизительно в $203 миллиона.
В третьем квартале 2012 года была анонсирована продажа строящегося торгово-развлекательного центра Ocean Plaza общей арендуемой площадью 72 200 кв.м российской компании «ТПС Недвижимость». Сумма сделки оценивалась приблизительно в $300-350 миллионов. Однако в сентябре 2012 года компания «К.А.Н. Девелопмент», которая выступает девелопером объекта, опровергла факт завершения сделки.
В первом полугодии 2012 года на рынке коммерческой недвижимости были заключены несколько других инвестиционных сделок, среди которых преобладали сделки по приобретению девелоперских компаний, владеющих портфелями земельных участков, а также непосредственная покупка участков для строительства объектов недвижимости.
В конце января 2012 года украинская компания XXI Century, которая котируется на альтернативной площадке Лондонской фондовой биржи, выкупила обратно 15,025% своих акций у Renaissance Group Holding приблизительно за $5,4 миллиона. Позже, в феврале 2012 года, XXI Century продала 30,05% своих акций по цене $10,3 миллионов компании DCH IMMO, владельцем которой фактически является украинский бизнесмен Александр Ярославский.
24 апреля 2012 года был подписан инвестиционный договор между компанией XXI Century и дочерним предприятием Auchan SA касательно девелопмента гипермаркета Auchan общей площадью 17 914 кв.м в рамках строительства многофункционального комплекса, который должен расположиться на озере Вырлица по проспекту Николая Бажана в Киеве. Согласно публичной информации, бюджет девелопмента гипермаркета составляет около $30 миллионов, которые будут поэтапно предоставлены компанией Auchan девелоперской компании XXI Century согласно графику выполнения работ по строительству объекта.
В июне 2012 года Антимонопольный комитет Украины разрешил Mosonco Holdings Limited (Кипр), которая, как известно, связана с «Киевской инвестиционной группой», приобрести акции ООО «Крымская девелоперская компания», выступающего девелопером ТРЦ «Меганом» в Симферополе.
Во втором квартале 2012 года было объявлено, что украинская компания «Будхаус Групп» приобрела у городских властей участок площадью около 2 га, расположенный на улице Пушкинской, 2 в центральной части Харькова, для строительства многофункционального комплекса в составе ТРЦ «Никольский» и отеля.
По оценкам компании DTZ, общий объем вторичного инвестирования на рынке коммерческой недвижимости в Украине в четвертом квартале 2012 года может потенциально составить $640 миллионов, что существенно превышает показатель за весь 2011 год.
Ходят слухи, что на вторичном инвестиционном рынке в Киеве существует возможность приобретения нескольких знаковых объектов коммерческой недвижимости, расположенных в центральной части украинской столицы.
Известно также, что на стадии конечного согласования условий продажи находятся переговоры между российским инвестором и владельцами ТРЦ Ocean Plaza в Киеве. Ожидается, что сделка будет завершена уже после открытия объекта, которое планируется в ноябре 2012 года. Таким образом, вероятно, что в 2012 году состоится одна из самых больших сделок на вторичном инвестиционном рынке коммерческой недвижимости в Украине за всю историю независимости страны.
Наиболее привлекательными для вторичного инвестирования в Украине остаются качественные объекты торговой и офисной недвижимости, в то время как интерес к гостиничной недвижимости в стране несколько остыл по сравнению с динамикой 2009-2010 годов.
В январе-сентябре 2012 года коммерческие банки очень избирательно предоставляли проектное финансирование для развития объектов недвижимости в Украине, обращая пристальное внимание на репутацию заемщика и его опыт работы на рынке, кредитную историю, а также качество финансируемого проекта и предлагаемого залога. В большинстве случаев коммерческие банки были готовы предоставлять финансирование в пределах $5-10 миллионов на срок до 3 лет.
Серьезной проблемой остается восприятие Украины как высокорискового рынка, которая только усугубилась в третьем квартале 2012 года в связи с парламентскими выборами. Поэтому компания DTZ была вынуждена пересмотреть свои более ранние прогнозы и сегодня ожидает, что до конца 2012 года в секторе коммерческой недвижимости в Украине будет наблюдаться дальнейшее сокращения объемов кредитования, но уже в начале 2013 года ситуация может несколько улучшиться.
Коммерческие банки в Украине не только неохотно продлевают большие кредитные линии, даже при условии повышения процентных ставок, они также в некоторых случаях отказываются принимать на депозит крупные суммы средств под проценты, которые являются достаточными для вкладчиков, чтобы компенсировать риски потери накопленных инвестиций, а также риски, связанные с возможностью свободного доступа к банковским счетам. Поэтому ряд состоятельных украинских компаний и частных лиц имеют достаточно низкую альтернативную стоимость капитала, которая иногда составляет 4-5%, исходя из возможностей вложения средств в форме депозитов в иностранных банках или покупки недвижимости за рубежом.
Такая ситуация в банковской системе в Украине отчасти является причиной усиления интереса к приобретению качественных оперирующих объектов недвижимости в Киеве и Украине в целом стоимостью до $25 миллионов. При этом спрос на приобретение более дорогих активов остается относительно невысоким.
Как и в 2010-2011 годах, в январе-сентябре 2012 года наиболее активными на вторичном инвестиционном рынке в сегменте коммерческой недвижимости в Украине были украинские компании и частные инвесторы с достаточным объемом свободных финансовых ресурсов в наличии. Российские инвесторы также были активными на украинском рынке. В то же время европейские инвесторы проявляли сдержанный интерес к возможностям приобретения активов в сегменте коммерческой недвижимости в стране, что связано как с политическими рисками в Украине накануне парламентских выборов, так и финансовыми трудностями на рынках их стран.
С 2011 года компания DTZ отмечает заметное увеличение количества выставляемых на продажу качественных престижных объектов офисной и торговой недвижимости, генерирующих доход и расположенных в Киеве. На наш взгляд, данная тенденция обусловлена намерением многих владельцев минимизировать свои риски, связанные с владением такими объектами, принимая во внимание экономическую и политическую ситуацию в преддверии парламентских выборов в Украине.
Кроме этого, несколько международных инвесторов, которым принадлежат высококачественные объекты недвижимости в центре Киева, также выставили свои активы на продажу, так как период владения ими подходит к концу. В связи с уникальностью этих объектов на фоне общей неразвитости рынка недвижимости в Украине, возможность их приобретения вызывает высокий интерес среди потенциальных покупателей.
По материалам DTZ.