Оценка ставки аренды недвижимого имущества
Обычно, когда речь заходит о недвижимости и ее стоимости, принято говорить о праве собственности на объект недвижимости и о возможной цене отчуждения (приобретения) этого права на открытом рынке. Однако в последнее время все большую популярность получает такой вид сделок с недвижимостью, как аренда. Сделки аренды заключаются в отношении совершенно разных типов недвижимого имущества – офисов, квартир, складов, торговых помещений и земельных участков. В отличие от продажи права собственности, при которой владелец недвижимости передает покупателю все свои права в отношении объекта недвижимости, а именно право владения, право пользования и право распоряжения, при передаче объекта недвижимости в аренду владелец, которого в данном случае принято называть арендодателем, временно передает арендатору только право пользования и (иногда) право владения объектом. Срок, на который арендодатель передает арендатору свою недвижимость, называется сроком аренды.
Как и при продаже недвижимого имущества, при аренде недвижимости возникает вопрос цены, или арендной ставки. Этот вопрос очень важен как для арендодателя, так и для арендатора, поскольку ставки аренды сейчас весьма высоки и расхождение в цене даже на 10% даст довольно ощутимую сумму при длительном сроке аренды. Для предотвращения возможного конфликта интересов при заключении сделки по аренде объекта недвижимости, полезно перед подписанием договора аренды провести независимую оценку рыночной величины арендной ставки. По аналогии с рыночной стоимостью, рыночную величину арендной ставки, или ежегодного платежа за пользование объектом недвижимости можно определить как наиболее вероятную цену, по которой рассматриваемый объект недвижимости может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции.
Иногда (например, в при передаче в аренду объектов, принадлежащих государству), независимая оценка арендной ставки является обязательной в силу требований закона, в большинстве же других случаев обязательная оценка арендной ставки не требуется, но весьма желательна во избежание возможных финансовых промахов при заключении договора аренды недвижимости. Но если при обязательной оценке у заказчика нет иной альтернативы, кроме как обратиться к профессиональному оценщику, то в случае инициативной оценки всегда имеется альтернатива в виде самостоятельного определения рыночной величины арендной ставки.
Методологически, оценка аренды весьма похожа на классическую оценку недвижимости, при этом некоторые методы определения рыночной величины ставки арендной платы достаточно просты для самостоятельного освоения и применения. В этой статье я хочу описать порядок практического применения одного из таких методов, который называется методом прямых рыночных сравнений.
Оценку ставки аренды методом прямых рыночных сравнений следует начать с анализа рынка аналогичных объектов недвижимости, которые по состоянию на дату оценки предлагаются для сдачи в аренду. Выбор аналогов для дальнейшего сравнения нужно проводить на основании следующих факторов – разрешенное использование объекта, местоположение объекта, состояние объекта и размер (площадь) объекта. Правильный учет этих факторов при выборе аналогов во многом определяет точность и достоверность последующей оценки.
Главным фактором при выборе аналогичных объектов для проведения сравнения является тип оцениваемого объекта недвижимости и его разрешенное использование. То есть, для оценки ставки аренды офисного помещения нужно рассматривать только помещения, предназначенные для использования в качестве офиса, но ни в ком случае не помещения, используемые для размещения склада, магазина или выполнения других функций.
Следующим важным фактором, определяющим выбор сравнимых объектов, является местоположение объекта оценки. Для повышения точности результата, нужно постараться найти похожие объекты в непосредственной близости от рассматриваемого объекта недвижимости. Это вполне возможно в крупных городах, где рынок недвижимости хорошо развит, на менее развитых рынках приходится увеличивать радиус поиска аналогов, но в любом случае мы бы советовали оставаться в границах муниципального района, если речь идет об оценке недвижимости в городах.
При выборе аналогов необходимо также обращать внимание на техническое состояние объекта, который предлагается для аренды. Следует подбирать объекты, имеющие сходное техническое состояние, сходную конструкцию и класс внутренней отделки. Например, если оценивается ставка аренды в офисном помещении класса А, то и аналоги должны быть расположены в зданиях такого же класса. Использование в качестве аналогов помещений, находящихся в зданиях ниже классом, приведет лишь к искажению результата оценки вплоть до его полной недостоверности.
Последний из наиболее значимых факторов, который следует учитывать при выборе сравнимых объектов – это площадь объекта оценки. Несмотря на то, что дальнейшие расчеты по определению рыночной величины ставки аренды будут производиться на единицу площади, общая площадь аналогов не должна сильно отличаться от площади объекта оценки, поскольку стоимость аренды 1 кв.м. объектов меньшей площади, как правило, выше, при прочих равных условиях. Если эта разница в площади достаточно высока, то от использования такого аналога лучше отказаться. Мы советуем выбирать аналоги таким образом, чтобы их площадь отличалась от площади оцениваемого объекта недвижимости не более чем на порядок.
Наконец, после того как достаточное количество (3-5 штук) аналогов найдено, можно приступать непосредственно к оценке ставки аренды. Для этого, нужно рассчитать стоимость аренды 1 кв. м. по всем объектам-аналогам за единый период (например, за год), а затем провести корректировку полученных цен на величину так называемой поправки на уторговывание. Эта поправка вводится для учета возможного снижения объявленной ставки аренды в процессе торга и согласования арендного договора. Величина этой поправки, в случае аренды недвижимости, меньше чем при ее купле-продаже, и составляет примерно 3-5% от первоначально объявленной ставки.
Скорректированные таким образом ставки аренды аналогичных объектов следует упорядочить по возрастанию. На этом этапе рекомендуется обратить внимание на различие скорректированных арендных ставок аналогов между собой. Если эти величины сильно отличаются друг от друга, то это может служить сигналом того, что аналоги подобраны неправильно. В таком случае следует отказаться от использования тех аналогов, чьи арендные ставки выбиваются из общего ряда. После того как вы убедитесь, что все аналоги подобраны правильно, можно рассчитать среднее арифметическое полученных скорректированных арендных ставок – это число и будет являться результатом оценки, то есть представлять собой рыночную величину ставки аренды за оцениваемый объект недвижимости.
Как видно, изложенный метод определения рыночной арендной платы достаточно прост и вполне подходит для самостоятельного освоения и применения. Владение данным методом может оказаться очень полезным, когда привлечение профессионального оценщика недвижимости по каким-либо причинам невозможно или экономически неоправданно.
Подготовил: Александр Белов