Анализ рынка торговой недвижимости в Украине
С начала 2011 года арендные ставки выросли только в высококачественных торговых центрах, а во всех других остались на уровне 2010 года. Выход на рынок новейших торговых площадей приведет к понижению ставок в морально отживших магазинах. Дорожают исключительно те квадратные метры, которые оборудованы эскалаторами и с изящным интерьером.
Из всех сегментов рынка коммерческой недвижимости первой после упадка экономики восстановилась торговля. Как раз в этом сегменте было отмечено активизация спроса.
В этом году на украинский рынок зашли некоторые международные бренды. В Киеве открыты магазины женской и мужской одежды GAP, мультибрендовый магазин молодежной одежды New Yorker, магазин белья испанского бренда Oysho, магазины аксессуаров Six, торговые точки итальянской сети женской одежды Naracamicie и турецкой сети мужской одежды St. Marine.
Наши сети кроме этого расширяются. Структура спроса остается прежней: на первых местах продуктовый ритейл, развиваются магазины бытовой техники и электроники, одежда, обувь и аксессуары массового потребления, специализированные магазины: детские товары, спортивные и т. д. ", — сообщает управляющий инвестиционно-девелоперской компании "Каскад" Анатолий Шахновский. Достаточно существенный и видимый рост розничного товарооборота считается новым стимулом к дальнейшему развитию рынка. Судя по информации Госкомстата, объем розничного товарооборота за январь-май 2011 года. Без особых проблем достиг 125 миллиардов гривен, что на 15, 2% больше показателей такого же периода 2010 года.
Но на самом деле на фоне активизации спроса объем предложения торговой недвижимости остался можно сказать на прежнем уровне. В 2010 году девелоперы планировали ввести в использование почти 300 тысяч кв.м новейших торговых площадей, увеличив таким образом предложение на рынке на 40-50%. Но на самом деле недоступность финансирования и высокие кредитные ставки внесли свои изменения.
Восстановление спроса и незначительное увеличение предложений привело к уменьшению свободных площадей на рынке. По словам директора департамента аналитики и стратегического консалтинга компании CB Richard Ellis Марины Крестининой, сегодня в Киеве свободно около 2% торговых помещений, а в успешных ТЦ вакантность равна нулю и существует очередь потенциальных арендаторов. Этим обстоятельством воспользовались собственники качественных магазинов. За полгода арендные ставки в наиболее успешных торговых центрах поднялись на 6% — до $100-170 за кв. м без учета НДС и операционных расходов. Арендные ставки в остальных торговых центрах остались на уровне 2010 года и составляют $50-80 за кв. м.
Стоимость аренды в столичных ТЦ для якорных арендаторов составляет около $10-25/кв. м в месяц (без НДС и операционных расходов). Впрочем, эти арендаторы по-прежнему платят процент от оборота магазина, около 2-5% для продуктового якоря, в зависимости от размера и формата магазина и 7-12% — арендаторы развлекательного сегмента, в дополнение к низкой фиксированной арендной ставке. В некоторых случаях арендатор платит только процент.
Популярная в пик кризиса практика арендных каникул постепенно уходит. Как правило, арендаторы освобождаются от платежей на время проведения ремонто-отделочных работ в новом помещении. В новых торговых центрах практикуется постепенное увеличение ставок аренды. Первый год — ставка ниже рыночной, с фиксированным в договоре повышением в последующие периоды.
Недостаток высококачественных торговых центров препятствует входу на украинский рынок международных ритейлеров. Эксперты компании DTZ не уверены, что открытие брендовых магазинов H&M, C&A, Peek & Cloppenburg и Debenhams, будет раньше конца 2012 года — начала 2013 года. Но, несмотря на неторопливость потенциальных арендаторов, а также неспешно растущие предложения, специалисты не ожидают в 2011 году увеличения базовых ставок аренды. Тем более, возможное обострение конкуренции в этом сегменте приведет к снижению стоимости аренды в низкопробных торговых центрах.
По материалам Украинский Бизнес Ресурс