Инвестиции в недвижимость Украины: анализ рынка 2010 года

В 2010 году значительно улучшилось восприятие инвесторами перспектив украинского рынка недвижимости, что связано со снижением политического противостояния в Украине, повышением международных рейтингов страны, а также общей стабилизацией курса национальной валюты. В то же время, со второго квартала 2010 года уровень арендных ставок на качественную офисную и торговую недвижимость в Украине повысился.

Инвестиционные сделки

В результате улучшения общей динамики рынка коммерческой недвижимости в Украине, были заключены несколько инвестиционных сделок по продаже активов, преимущественно в Киеве.
Большинство сделок, заключенных в 2010 году, были внерыночными, поэтому точно определить общий объем инвестиций в рынок коммерческой недвижимости в Украине крайне сложно.
По оценкам компании DTZ, уже в первом квартале 2010 года объем инвестиций, направленных в рынок коммерческой недвижимости в Украине, превысил объем инвестиций в данный сектор за весь 2009 год, а показатель за 2010 год превысил $150 миллионов.

В течение года единственной инвестиционной сделкой в Украине по приобретению оперирующего объекта коммерческой недвижимости, открыто выставленного на продажу, стала покупка компанией «Raben Украина» складского комплекса площадью около 20 000 кв.м с прилегающим земельным участком размером 13 га в Киевской области. Сделка состоялась в марте 2010 года, а ее общий объем составил около $13 миллионов.

Среди других инвестиционных сделок, которые были заключены в 2010 году на рынке коммерческой недвижимости Украины, стоит отметить следующие:

• Продажа эстонской компанией Astra Property 50% плюс одна акция торгово-развлекательного центра Sky Mall общей площадью около 70 000 кв.м в Киеве украинскому инвестору OLEDO Group. Общий объем сделки, которая была заключена в марте 2010 года, оценивается на уровне около $30-45 миллионов.
• Продажа двум частным инвесторам 50% доли в проекте гостиничного комплекса с жилыми апартаментами под брендом Hilton, строительство которого ведется в центральной части Киева. Сделка была объявлена в марте 2010 года.
• Продажа компанией «XXI Век», котирующейся на альтернативной площадке Лондонской фондовой биржи, своей доли местному девелоперу в проектах логистических комплексов, планируемых в Одессе и Василькове, а также в проекте торгового центра в Донецке. Общий объем сделки составил около $2 миллионов.
• Приобретение арабским инвестором земельного участка площадью 1,5 га, расположенного поблизости международного аэропорта «Борисполь» возле Киева, с целью его дальнейшего развития в сегменте коммерческой недвижимости.
• Продажа участка площадью около 40 га,
  расположенного вдоль трассы «Киев-Одесса», для его дальнейшего коммерческого развития.
• Продажа в Киеве офисного здания класса В компании для собственного пользования. Общий объем сделки оценивается на уровне до $18 миллионов.
• В декабре 2010 года компания «Столичный ЦУМ», входящая в структуру «ЭСТА Холдинг», получила разрешение Антимонопольного комитета Украины на приобретение активов компании «Торговый дом «Киевский ЦУМ», которая владеет правом собственности на Центральный универмаг (ЦУМ), расположенный на улице Крещатик в Киеве. В сентябре 2010 года «ЭСТА Холдинг» приобрела миноритарный пакет акций компании «Торговый дом «Киевский ЦУМ». Процесс завершения приобретения здания Центрального универмага общей площадью около 22 000 кв.м, а также земельного участка, на котором оно расположено, запланирован до конца первого квартала 2011 года.
• Продажа нового офисного здания класса В, расположенного на улице Саксаганского, 105 в Киеве, банку «Русский Стандарт» для собственного пользования.
• Продажа компанией «НЕСТ» проекта масштабного многофункционального комплекса, планируемого на улице Златоустовской, 11 в Киеве. Однако в четвертом квартале 2010 года заявленный покупатель «БУД ХАУЗ ГРУП» опроверг факт заключения данной сделки.
• В сентябре 2010 года была объявлена сделка по приобретению компанией Dragon-Ukrainian Properties & Development (DUPD) 35% доли в пяти объектах торговой недвижимости, расположенных в различных регионах Украины. Общий объем сделки оценивается в $35 миллионов.
• Приобретение украинской компанией «ТММ», котирующейся на Франкфуртской фондовой бирже, новопостроенного 25-этажного жилого комплекса «Ультра» общей площадью около 41 200 кв.м в Харькове.
• В декабре компания «XXI Век» объявила о
  подписании договора купли-продажи двух проектов компании, получающей долговое финансирование от Renaissance Capital Group. Предметом сделки стали проект строительства гостиницы с культурным центром и апартаментами на Лаврском переулке в Киеве и участок площадью 54 га в Полтаве.
• В четвертом квартале 2010 года компания DTZ объявила о завершении сделки build-to-suit первого в Украине гипермаркета Leroy Merlin, открытие которого состоялось в ноябре в Киеве. В сделке DTZ представляла интересы украинской девелоперской компании «Интергал-Буд».
• Австрийская компания UNIQA REAL Езtаtе АС приобрела у группы компаний «АВЭК» торгово-офисный центр АVЕ Р1аzа общей площадью 25 000 кв.м. Объект расположен в Харькове, и его открытие запланировано в 2011 году. Изначально факт данной форвардной покупки был объявлен в третьем квартале 2008 года.
• В первом квартале 2010 года было объявлено о подписании протокола о намерении между компаниями ВТ 1пуезt, НСМ Сгoир и ИСК «Столица» с целью объединить их активы в сегменте коммерческой недвижимости до 2011 года. Условия сделки не раскрываются, но все три компании являются активными игроками рынка коммерческой недвижимости в Украине.
• В 2010 году состоялась знаковая сделка по финансированию «Банком Кипра» завершения строительства офисно-гостиничного комплекса «Торонто-Киев» в Киеве.

Острая нехватка качественных объектов недвижимости, генерирующих стабильный денежный поток, по мнению DTZ, является основным фактором, который сегодня сдерживает рост количества сделок на вторичном инвестиционном рынке в Украине.

В 2010 году наивысшую активность на вторичном инвестиционном рынке в сегменте недвижимости в Украине демонстрировали украинские компании и частные инвесторы, которые имеют в наличии достаточный объем свободных финансовых ресурсов благодаря продаже в докризисный период собственных активов в других сегментах экономики.

Инвесторы европейского и израильского происхождение также активно рассматривали в течение года возможность приобретения активов в сегменте недвижимости в Украине. Усилился интерес российских инвесторов, но они предпочитают сделки М&А по приобретению девелоперских компаний.

Ставки доходности

В результате мирового кризиса ликвидности, в конце 2008 года и в 2009 году ставки доходности на объекты коммерческой недвижимости на ключевых рынках Европы, а также в Праге, Будапеште и Варшаве выросли, в среднем, на 3% по сравнению с показателями конца 2007 года.

Исходя из оценок активных на рынке инвесторов, в 2009 году чистая начальная ставка доходности на лучшие объекты коммерческой недвижимости в Киеве находилась в пределах 15-20% на фоне существенно снизившихся арендных ставок по сравнению с докризисным уровнем. В связи с обвалом рыночной стоимости объектов недвижимости, большинство владельцев не были заинтересованы в продаже своих активов, а коммерческие банки не вынуждали их к этому.

В первом квартале 2010 года чистая начальная ставка доходности на лучшие объекты коммерческой недвижимости в Киеве находилась в пределах 13,5-16%, отображая небольшой рост стоимости активов с 2009 года. В результате разрыв между ценовыми ожиданиями продавцов и покупателей начал сокращаться, что связано с большей сговорчивостью последних.

В течение последних трех кварталов 2010 года начальная ставка доходности снизилась до 13.5%, 14% и 15% для наиболее качественных объектов офисной, торговой и складской недвижимости соответственно.

Украинские инвесторы предлагали даже 12% на качественные объекты недвижимости с хорошим потенциалом роста арендных ставок. Однако владельцы таких объектов рассматривали возможность их продажи по ставке доходности не выше 7-8%.

В течение 2010 года, как и в 2009 году, инвесторы были готовы инвестировать в одну сделку не более $5-20 миллионов.

Прогноз

По мнению компании DTZ, ставки доходности в Украине в докризисный период в Киеве были неоправданно низкими на фоне неустойчиво высоких арендных ставок. Однако существенный рост ставок доходности в период кризиса в сочетании с падением арендных ставок в долларовом эквиваленте более чем в половину, особенно в сегменте офисной недвижимости, привел к формированию «справедливой» для инвесторов стоимости активов на рынке недвижимости.

Исходя из этого, мы ожидаем, что после возобновления активной динамики рынка недвижимости, ставки доходности в Украине еще больше снизятся.
Компания DTZ полагает, что существенное снижение цен на объекты недвижимости, которое имело место с конца 2008 года, открывает привлекательные возможности для инвесторов в Украине в связи с высоким потенциалом рынка коммерческой недвижимости, во всех сегментах которого остается структурный дефицит качественных помещений.

Источник DTZ Research.

Читайте также

• В 2011 отмечено снижение инвестиционной привлекательности Украины

• В 2011 году инвестиции в коммерческую недвижимость существенно увеличились

• Половина иностранных инвестиций в Украину – украинские