Анализ рынка торговой недвижимости Украины за 2010 год
Предложения
По состоянию на конец 2010 года, общий объем современных торговых помещений в столице Украины составил около 926 320 кв.м или 330 кв.м на 1 000 жителей (исходя из официальных статистических показателей количества населения). Этот показатель включает все объекты торговой недвижимости в Киеве общей арендуемой площадью от 5 000 кв.м, в том числе, торговые центры с большим количеством арендаторов, а также отдельно стоящие супермаркеты/гипермаркеты.
Таким образом, в столице Украины сохраняется дефицит качественных торговых помещений, особенно учитывая дисбаланс между официальным и фактическим количеством населения в городе.
В 2010 году в Киеве была открыта вторая очередь торгово-развлекательного центра Sky Mall, а также сданы в эксплуатацию строительные гипермаркеты Praktiker и Leroy Merlin. Кумулятивная торговая площадь этих объектов составляет около 72 100 кв.м, что является наименьшим годовым показателем с 2007 года.
Дополнительно в 2010 году около 66 300 кв.м торговых площадей были сданы в эксплуатацию в Киевской области. В течение года были открыты торговый центр «Модуль» в Буче, торгово-развлекательные центр Aero Mall в Борисполе и торговый центр «Мега Маркет Ходосеевка» вдоль Днепропетровской трассы (М-04).
В 2011 году годовое предложение новые торговых помещений в Киеве может составить приблизительно 110 600 кв.м. В частности, запланировано открытие торгово-развлекательного центра «Континенталь» («Эспланада»), расположенного в центральной части города, и второй очереди торгово-развлекательного центра Dream Тowп в районе Оболонь. Кроме этого, к сдаче в эксплуатацию заявлены торгово-развлекательный центр «Мега-Сити», небольшие торговые центры на улице Оноре де Бальзака, Марины Расковой и на Львовской площади, а также гипермаркет Novus на Броварском проспекте.
Среди крупнейших объектов торговой недвижимости, открытых в регионах Украины в 2010 году, следует отметить вторую очередь торгово-развлекательного центра King Cross Leopolis во Львове, торговый центр Green Plaza в Донецке, расширение торгово-развлекательного центра Global.UA в Житомире, а также строительные гипермаркеты «Новая Линия» в Одессе и «Эпицентр» в Харькове.
В 2011 году запланировано открытие торговых центров Ауе Р1аzа и «Магеллан» в Харькове, торгового центра «Южные Склоны» в Донецке, а также второй очереди торгово-развлекательных центров «Донецк-Сити» в Донецке и «Сити Молл» в Запорожье.
В 2010 году многие украинские и международные девелоперы провели повторный анализ финансовой целесообразности и жизнеспособности своих ранее запланированных проектов в сегменте торговой недвижимости ввиду изменившихся рыночных условий.
По мнению компании DTZ, эта тенденция, которая продолжится и в 2011 году, не только свидетельствует о восстановлении позитивной динамики в сегменте, но и вселяет надежду, что рынок торговой недвижимости в Украине в ближайшем будущем будет эволюционировать с точки зрения качества новых торговых центров.
В 2010 году были возобновлены работы по нескольким масштабным проектам торговой недвижимости, как в Киеве, так и в других городах Украины. В частности, в Киеве девелоперские компании Ukrainian Development Partners и KAN Development начали работы по сооружению торгово-развлекательного центра Оcеаn Рlаzа арендуемой площадью около 75 000 кв.м, ранее известного под названием «Лыбидь Плаза». Компания «Амстор» разработала маркетинговую концепцию и приступила к предварительной коммерциализации торгово-развлекательного центре торговой площадью около 55 000 кв.м, расположенного на улице Генерала Петрова в Одессе. Также, компания Multi Development возобновила работы по девелопменту ТРЦ «Форум Львов» торговой площадью около 35 000 кв.м.
В 2010 году в Украине активизировались девелоперские компании, специализирующиеся на создании торговых центров в форматах retail рагк и factoty outlat, деятельность которых в стране ранее сдерживалась высокими ценами на земельные участки.
Спрос
В 2010 году компания DTZ отмечает заметное улучшение общей динамики спроса на торговые помещения по всей Украине, поскольку торговые операторы все чаще заинтересованы в расширении своих сетей в стране. В то же время, отсутствие достаточного количества качественных объектов торговой недвижимости является одним из основных препятствий для осуществления таких планов.
Киев остается наиболее привлекательным для всех ритейлеров, представленных в Украине или планирующих свой выход на рынок страны. В связи с ростом спроса, объем предложения качественных торговых помещений вдоль центральных торговых улиц и в успешных торговых центрах столицы существенно сократился.
Несмотря на достаточно пессимистические ожидания в 2009 году, в конце 2010 года показатели заполняемости в качественных торговых центрах достигли докризисного уровня.
Открытие второй очереди торгово-развлекательного центра Sky Mall в 2010 году в Киеве стало стимулом для выхода на рынок нескольких модных брендов. Так, со сдачей в эксплуатацию этого объекта в Украине появились такие известные бренды как New Look, Okaidi, Obaibi и Massimo Dutti. Также, в торгово-развлекательном центре Sky Mall был открыт первый в Киеве магазин Top Shop.
В течение 2010 года на украинский рынок вышли некоторые другие модные бренды, - например, River Island, первый магазин которого был отрыт в торгово-развлекательном центре Dream Town.
В 2011 году ожидается выход на украинский рынок ряда новых известных имен, а также расширение уже ранее представленных ритейлеров. Такие модные марки как New Yorker, Oysho, GAP и LC Waikiki уже публично объявили о своих планах открыть в Украине магазины в течение предстоящего года.
В 2010 году операторы объектов в формате big box продолжали демонстрировать высокий уровень активности, обусловленный неосвоенностью украинского рынка в данном сегменте и наличием привлекательных земельных участков по доступным ценам. В течение года первый строительный гипермаркет Leroy Merlin был открыт в Киеве, а торговые сети «Эпицентр», «Новая Линия» и Novus продолжили свою экспансию в стране.
Ряд операторов розничной торговли продуктами питания сегодня активно рассматривают аренду помещений в новых торговых центрах, в том числе такие компании как Auchan, Fozzy Group, BT Invest(сеть Novus), «Амстор», а также торговые сети бытовой техники и электроники Comfy, «Фокстрот»/ FoxMart, «Эльдорадо» и «Технополис». Более этого, интересы этих торговых сетей не ограничиваются городами с населением более 1 миллиона жителей.
Несмотря на улучшение общего восприятия перспектив украинского рынка, торговые операторы очень тщательно подходят к оценке качества торговых помещений и предлагаемых условий аренды.
Арендные ставки
Вследствие повышения активности торговых операторов и улучшения общего восприятия потенциала украинского рынка, в первом квартале 2010 года был зарегистрирован рост базовых арендных ставок в качественных объектах торговой недвижимости в Киеве на 10-25% по сравнению с 2009 годом.
Оставаясь стабильными во втором и третьем кварталах, до конца 2010 года арендные ставки на помещения в наилучших торговых центрах украинской столицы выросли еще на 10%. В четвертом квартале
2010 года средние арендные ставки находились в диапазоне $70-90 в месяц на торговые помещения площадью 100-300 кв.м в успешных торговых центрах Киева. В то же время, в наиболее популярных торговых центрах города арендные ставки достигали уровня $160-200 за кв.м в месяц.
Аналогичные тенденции также наблюдались и в тех нескольких качественных торговых центрах, которые расположены в других крупных городах Украины и оперируют в течение некоторого времени.
Начиная со второго квартала 2010 года, как следствие усиления спроса на торговые помещения вдоль центральных торговых улиц в Киеве, уровень арендных ставок на эту категорию помещений вырос на 5-15% по сравнению с первым кварталом года.
Несмотря на позитивную динамику в сегменте торговой недвижимости в Украине, выход на рынок новых ритейлеров и оживление уже присутствующих здесь сетей на фоне небольшого нового предложения качественных помещений, существенный рост базовых арендных ставок в 2011 году является маловероятным. Это связано с еще преобладающим «рынком арендатора» в сегменте, который сформировался во время кризиса за счет относительно небольшого количества качественных ритейлеров, представленных в стране.
Тем не менее, по оценкам компании DTZ, в связи с постепенным усилением спроса со стороны торговых операторов и общей нехваткой качественных торговых площадей, базовые арендные ставки на наиболее качественные помещения в торговых центрах и вдоль центральных улиц в Киеве и других крупных городах Украины уже в краткосрочной перспективе будут подвержены некоторому росту. В то же время, долгосрочная устойчивость текущих арендных ставок в торговом сегменте будет зависеть от реальных сроков открытия и качества масштабных проектов, заявленных к открытию в 2011-2013 годах, в частности, в Киеве.
Качество торгового объекта остается решающим фактором, влияющим на успешность и инвестиционную ликвидность существующих и новых торговых центров в Украине, и примечательно, что большинство активных девелоперов на рынке в Украине уже принимают этот факт.
Прогноз
В 2009-2010 годах сегмент торговой недвижимости оказался наиболее устойчивым к влиянию экономического кризиса в Украине и, как мы считаем, будет демонстрировать дальнейший рост в среднесрочном периоде после стабилизации экономической ситуации в Украине и в мире. Компания DTZ ожидает, что в 2011 году общие тенденции рынка торговой недвижимости в Украине будут такими же, как и в течение 2010 года.
Несмотря на сохраняющиеся признаки экономического кризиса и относительно низкий уровень доходов населения в стране, которые были отображены в пессимистических рейтингах A. T. Kearney в 2010 году, потенциал рынка торговой недвижимости в Украине, несомненно, остается высоким. Это связано, прежде всего, с неразвитостью рынка с точки зрения качества объектов торговой недвижимости и представленных форматов, размером страны, высокой плотностью населения, а также высокой чувствительностью населения к модным тенденциям и торговым маркам.
В 2010 году были возобновлены работы по ряду масштабных объектов торговой недвижимости в Киеве и других городах-миллиониках. Если эти объекты будут возведены и открыты в соответствии с заявленными сроками, до 2013 года общий объем рынка торговой недвижимости в Украине существенно увеличится.
В результате, общая привлекательность украинского рынка торговой недвижимости для торговых сетей увеличится, но потенциальное усиление конкуренции в сегменте, скорее всего, приведет к коррекции арендных ставок в сторону понижения. Наиболее существенное снижение арендных ставок мы ожидаем в классе некачественных торговых центров «первого поколения».
Источник www.dtz.com.