Тенденции рынка складской недвижимости Украины (2019)
Вакантность, уровень цен, развитие рынка складской недвижимости в регионах Украины, сроки строительства склада и резервы развития логистического бизнеса.
Об этих тенденциях рынка складской недвижимости в Украине рассказал генеральный директор группы компаний ZAMMLER Виктор Шевченко в интервью изданию Delo.UA.
Вакантность и уровень цен
В 2007 году многие девелоперы решились строить складские помещения, потому что в 2005–2006 складов почти не было, но появился спрос. Арендная ставка тогда была $10 за 1 кв. метр. Но после того как рынок насытился складской недвижимостью плюс начался кризис, ставка упала до уровня 7–8 $. К 2010 году она снизилась до 6 $. И в итоге оказалась на нынешнем уровне – 3–4,5 $.
Но девелоперы, которые строят склад, начинают возвращать инвестиции при уровне арендной ставки около 6 $. Если ниже, то строительство склада и его содержание становятся убыточными.
Кроме того, уровень вакантных, пустых площадей в позапрошлом и прошлом годах достигал 12%, девелоперу было невыгодно держать склады при таком уровне цен и вакантности.
Развитие рынка в регионах Украины
Сейчас активно пытается застроиться Львов, Ужгород. Во Львове строят овощехранилища – это отдельный сегмент складского бизнеса, и их в Украине можно пересчитать на пальцах одной руки. Как результат – высокая стоимость фруктов и овощей весной, потому что они все импортные. А у нас овощехранилище должно быть в каждой области, чтобы цена продуктов к весне росла в разумных пределах. Если в октябре килограмм моркови стоит в поле 1–3 гривны, то к апрелю он должен стоить столько же плюс затраты на хранение в овощехранилище. Это должно быть максимум плюс 20%, а у нас растёт на 120%. Потому что завозим из Турции или Польши, где есть овощехранилища, и там не такие космические цены.
В причерноморских областях склады начали заполняться. В 2017 и 2018 годах был рост. С августа 2018 года вакантность упала до 3%. Это уже дефицит складов, и благодаря дефициту все склады сейчас заполнены на 99,9%. Даже те склады, которые стояли в Одессе недостроенные были введены в эксплуатацию и уже сдают.
Сроки строительства склада под ключ
От 9 до 14–15 месяцев, если есть готовая площадка с подведёнными коммуникациями. Если нужно срочно, за 9 месяцев можно всё построить, если начинаешь с весны.
Резервы для развития логистического бизнеса
Это управление цепями поставок. Допустим, есть клиент – собственник товара, который хранит, например, большую партию телефонов на распределительном центре – это может быть мой склад. А продаёт их через дистрибьюторов – обычные или интернет-магазины. Один из них знает, что в следующем месяце продаст 100 телефонов. Тогда он подаёт заявку собственнику, а тот уведомляет меня, чтобы я зарезервировал эти 100 телефонов под конкретного дистрибьютора. Они в итоге могут лежать на одной полке с остальной партией таких же телефонов. Но я их, согласно заявкам, отправляю либо на склад дистрибьютора, либо с помощью почтового оператора прямо конечному потребителю.
Этот прямой путь к покупателю называется фулфилмент. В 2015 году мы в Украине открыли первый склад, работающий в этом сегменте, и помогаем производителю торговать в стране без привлечения дистрибьюторов. Торговля с помощью логистов.
В мире это уже давно развито, у нас в стране это занимает где-то 1% от общего бизнеса, а в Европе – 15%.
Ранее Виктор Несин, президент ССНУ, заявил, что рынок складской недвижимости в Украине очень мал по сравнению с ведущими европейскими странами и даже Польшей, и развивать его не имеет смысла.
Подготовил: Александр Белов