Новейшая система оценки коммерческой недвижимости
На цены коммерческой недвижимости оказывают влияние более десятка причин. В этом году на рынке недвижимости Киева введена новейшая статистическая система рыночных индикаторов - Samson Propery Indicators System, определяющая не только среднюю цену офисов и торговых помещений в Киеве, но и вычисляющая относительные (регрессионные) данные. Практически разработан биржевой индекс стоимости коммерческой недвижимости, владеющий максимально возможной оперативностью, чувствительностью, а также волатильностью. В этой публикации мы посмотрим на причины, воздействующие на определение цен в торговых и офисных площадей.
О конъюнктуре
Рынок торговых и офисных площадей в существенной степени труднее для статистических наблюдений и анализа, нежели рынок жилья. Для коммерческой недвижимости, имеется в существенной степени большее число факторов ценообразования, а дифференциация цен в существенной степени выше (разница в цене одного квадратного метра двух различных нежилых площадей на одном массиве доходит до десяти раз).
Самыми дорогостоящими на данный момент, таким же образом, как и до кризиса, считаются торговые площади. В существенной степени дешевле стоят офисы, а наиболее дешевыми на данный момент считаются подвалы (которым под силу применяться и как офисные, и как торговые, и как склады).
Понятно, что при такой конъюнктуре офисных площадей в сегменте предложения намного больше, чем торговых. Торговое помещение обязано обладать набором некоторых данных (фасадное размещение, витрины, активный пешеходный и/ или транспортный поток), которые нечасто можно встретить на рынке. Помещений, которые не обладают этими характеристиками, намного больше, и они, зачастую, применяются в роли офисов.
Разница стоимости меж центральной частью и периферией Киева на данный момент составляет 2. 2 раза, несмотря на то, что с приближением к Крещатику на расстояние менее 1 км цена нежилых площадей растет весьма прогрессивно. Статистические данные показывают кроме этого, что комнаты в новых зданиях, которые построены по новейшим технологиям, стоят, если смотреть на средние данные, на четверть дороже.
При приобретении помещений вкладчики предпочитают офисы и магазины в зданиях специального назначения – офисные и торговые центры. Такого типа помещений на рынке мало, и стоят они немного подороже – если смотреть на средние данные на 8-12% (при других таких же параметрах).
Стоимость реализации подвальных помещений (без окон) если смотреть на средние данные на половину ниже цен таких же помещений на первых этажах. Одновременно арендные расценки для подвальных помещений ниже на 35 процентов.
Стоимость реализации торговых площадей если смотреть на средние данные почти на половину выше, чем стоимость реализации офисов, но разница возможна и в 2. 5 раза на очень ценные торговые помещения. Арендные расценки на торговые площади выше, если смотреть на средние данные на 75 процентов.
Различие цен офисной и торговой недвижимости во многом зависит от расположения. В метах, где мало пешеходов и транспорта, торговое помещение (подразумевается фасадное помещение с витринами) не представляет ценности, из-за этого различия между офисными и торговыми помещениями на такого типа улицах очень мала (до 5 процентов).
Для офисных помещений воздействие расположения не совсем сильное. В случае если офис находится в центральной части, то совершенно не имеет значения, какая это улица, локальные данные дифференцируют цену 1 кв. М офисов в рамках 12 процентов. В существенной степени большее влияние на цену оказывает класс офиса (тип сооружения, планировка, инфраструктура и другое).
Присутствие витрин при других таких же характеристиках комнаты прибавляет к его цене от 5 до 15 процентов зависимо от интенсивности транспортных и пешеходных потоков. Фасадное расположение входа или наличие фасадных окон добавляет к цене от 5 до 30 процентов зависимо от интенсивности транспортных и пешеходных потоков у фасада.
Важным фактором ценообразования считается размер (площадь). Очень маленькие площади немногим более ликвидны, и имеют большое количество потенциальных клиентов, из-за этого удельная цена 1 кв. м. в небольших помещениях немногим более высокая, чем в больших. К примеру, разница в цене 1 кв.м. меж помещением в 100 квадратов и 1000 квадратов при остальных равных параметрах составляет +30 процентов.
О тенденциях
Уже много времени на рынке недвижимости ярко выражена ситуация, когда предложение сильно превышает спрос. Из-за данного цена реализации коммерческих помещений продолжает понемногу падать со средней скоростью -0. 42% ежемесячно. Это относится и к торговым помещениям и к офисам. Практически в самом конце сентября этого года были закреплены кризисные минимумы стоимости предложения. Ожидание новейшей волны кризиса спровоцировали залогодержателей и продавцов активно скидывать цены на недвижимость, которые совершенно не пользуются спросом.
Но арендные расценки не показывают снижения. В данном основная разница текущей ситуации с первым кризисом 2009-го года. Расценки на торговые помещения демонстрируют боковой тренд, а на офисы ярко выражена едва заметная тенденция к повышению. Достаточно регулярно фирмы все чаще начинают реализовать заложенный по ипотечному кредитованию офисы, для того чтобы переехать во взятый в аренду, все потому, что на данный момент арендные платежи в существенной степени меньше процентов ипотечного кредитования.
О ликвидности и торге
Возможно констатировать то, что на рынке коммерческой недвижимости не прекращался ни на секунду и действует сейчас кризис ликвидности, а именно в сфере купли-продажи. Рынок недвижимости как всегда характеризуется долларом, что, наверно, считается основной проблемой. На данный момент рост рынка недвижимости выгоден практически всем экономическим субъектам страны, но правительству Украины трудно его стимулировать в этой ситуации. В прошлом рынок недвижимости в плане поддержания нужного уровня ликвидности обслуживали банковские учреждения, которые специализируются на ипотеке, на данный момент они скорее вынимают ликвидность с рынка, распродавая залоговые объекты. По этой причине ситуация с ликвидностью на рынке недвижимости напряженная. Национальные ипотечные проекты так и не заработали, и когда заработают, первоначально правительство страны направит помощь в жилищный сектор.
По материалам UBR.