Ситуация и перспективы рынка торговой недвижимости в Украине
Украина вот уже который год старается брать курс на внутреннее потребление, что позволяет стране быстрее выйти с кризиса. Но, обстановка внутри, да и внешние факторы никак не позволяют бизнесу полностью встать с колен. Если в 2014 году сектор торговой недвижимости в Украине пошел на спад, то прошлый и нынешний год заставляет верить в лучшее.
Ситуация на рынке
Эксперты берутся прогнозировать увеличение спроса на украинском рынке торговой недвижимости. Как и 2015, нынешний год начался без особых сюрпризов – все так же наблюдается небольшой спад вакантности и снижение арендных ставок. Первые два месяца 2016 года можно назвать выжидающими. Девелоперы не спешат вкладывать деньги в новые проекты, а все больше сосредоточены на финишировании существующих объектов.
Среди торговых центров существует жесткая конкуренция, поэтому условия аренды становятся все более приятными и щадящими для клиентов.
В 2015 году процент вакантности торговых площадей в крупных ТЦ/ТРЦ был большой. Мнение по этому поводу у экспертов разное. Назывались процентные соотношения от 40 и до 70%. В этом году по информации девелоперов, вакантность в больших городах снизилась и варьируется от 5 до 20%.
Арендные ставки
В нынешних условиях нестабильной экономической и политической ситуации, развивать бизнес в Украине сложно. Поэтому арендодатели идут навстречу своим клиентам, обеспечивая комфортные условия для размещения на коммерческих площадях торгово-развлекательных центров.
Арендные ставки немного просели в этом году из-за нестабильности украинской гривны. В долларовом эквиваленте средняя аренда помещения 100–200 кв. м. обойдется приблизительно в 40$/кв. м. за месяц без учета НДС. Ситуация с ростом вакантности привнесла в сферу индивидуальные условия. Коммуникация арендатора и арендодателей все чаще проходит по индивидуальной и лояльной схеме:
- предоставление скидок;
- фиксация курса доллара;
- оплата с процента от товарооборота;
- оплата в гривневом эквиваленте; компенсация ремонта.
Торговые центры разрабатывают новые концепции, направления для привлечения клиентов. Больше всего есть спрос на продовольственную продукцию в ТРЦ. Кроме того, на сегодняшний день девелоперы заинтересованы во вхождении арендаторов таких товарных групп:
- ювелирные изделия;
- аптеки;
- брендовая одежда;
- рестораны быстрого питания;
- бытовая техника;
- спорт товары;
- детские товары;
- посуда, декор.
В основном арендная плата зависит от местонахождения и размера торговой площади, посещаемости и локальности торгового центра. В последние годы добавились некоторые факторы, которые немало влияют на ценообразование аренды. К ним можно отнести:
- экономическая ситуация в Украине;
- нестабильность национальной валюты;
- снижение потребительской способности населения;
- слабый инвестиционный климат;
- эмоциональное состояние украинцев.
Если рассматривать карту ценообразования аренды торговых площадей по всей территории страны, можно отметить, что она варьируется в области от 90 до 500 грн. за кв. м. Мы проанализировали среднюю арендную ставку в торговых центрах больших городов Украины с диапазоном посещаемости от 10 до 760 тыс. человек в месяц.
«Чаще всего подобные условия кратковременны и закреплены на период с 3 до 6 месяцев. Наивысшие арендные ставки на секции 100–200 кв. м. в наиболее успешных ТЦ/ТРЦ Киева по итогам 2015 года составили 57 $ кв. м/месяц, снизившись на 19% по сравнению с концом 2014 года. В 2016 году арендные ставки, вероятнее всего, останутся на прежнем уровне. Что касается вакантности, общий уровень вакантности в ТЦ/ТРЦ г. Киева в 2015 году снизился с 7,1 до 5%. При этом в успешных ТЦ/ТРЦ вакантные помещения практически отсутствовали. На 2016 год мы ожидаем дальнейшего снижения общего уровня вакантности в ТЦ/ТРЦ г. Киева при условии ограниченного предложения и переноса открытия больших ТРЦ» — отмечает Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина).
Тенденции текущего года
Главная функция торговли – полностью удовлетворять спрос и даже увеличивать его, а иногда и создавать. Девелоперы понемногу начали активизироваться, использовать незадействованные ресурсы для развития, все же реализовывать успешные проекты, которые были заморожены в прошлом году. Можно говорить уже о некоторой стабилизации на рынке торговой недвижимости. Кроме того, появились тенденции к снижению вакантности. В 2016 году планируется открытия нескольких торговых центров, где 500 тыс. кв.м – арендуемые площади.
Мнение экспертов
Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина):
«По данным Colliers International, в 2015 году новое предложение торговых помещений Киева было ограничено вводом в эксплуатацию ТЦ Novus (GLA: ~13 560 кв. м.), что является наименьшим показателем за последние 12 лет. К концу 2015 года общее предложение качественных торговых помещений в Киеве составило порядка 1,068 млн кв. м. Киев, наряду Софией, характеризуется одним из самых низких показателей насыщенности качественными торговыми площадями среди городов Восточной Европы — 368 кв. м. на 1 тыс. человек. Ввод в эксплуатацию некоторых ТЦ/ТРЦ, ранее анонсированных к открытию в 2015 году, был перенесен на более поздние сроки, в частности: ТРЦ New Way (GLA: ~17 тыс. кв. м.), второй очереди аутлет-городка «Мануфактура» (GLA: ~6 600 кв. м.), ТРЦ Respublika (GLA: ~135 тыс. кв. м.), ТРЦ Lavina Mall (GLA: ~142 тыс. кв. м.) и ТРЦ RETROVILLE (GLA: ~83 тыс. кв. м.).
Многие тенденции 2014 года имели место и в 2015 году: сохранение умеренного спроса на торговые помещения Киева со стороны арендаторов, а также избирательный подход арендаторов к выбору проектов и условиям аренды, с особым вниманием к качеству концепции проекта и его конкурентоспособности. В частности, спрос в 2015 году формировался в основном арендаторами продуктового ритейла, магазинами повседневного спроса, ювелирных изделий и заведений общественного питания. В краткосрочной перспективе мы ожидаем сохранение тенденции роста спроса со стороны активных арендаторов. Также есть предпосылки, что в 2016 году украинские компании выведут по схеме франшизы несколько новых брендов, и на украинский рынок торговой недвижимости выйдут новые турецкие операторы. Что касается новых международных брендов, громких открытий в 2016 году не ожидается».
Антонина Иванькова, директор департамента агентских и консультационных услуг в сфере торговой недвижимости в компании DTZ Украина:
«Затянувшийся экономический спад, снижение покупательной способности населения и девальвация гривны стали причиной падения потребительского спроса и ухудшения условий для бизнеса ритейлеров в стране. В то же время в 2015 году многие украинские и международные модные бренды, а также сети продовольственных супермаркетов и магазинов косметики и бытовой химии расширялись на украинском рынке, пользуясь своими переговорными преимуществами в условиях вялого рынка.
Ритейлеры демонстрировали повышенный интерес к западным регионам страны, в частности, к городу Львову, который ранее не пользовался высоким спросом среди большинства торговых сетей в Украине. С открытием ТРЦ Forum Lviv в городе появились многие качественные торговые сети и операторы развлекательных заведений, которые ранее здесь не были представлены».
Марта Костюк, директор департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента в компании DTZ Украина:
«Рынок торговой недвижимости в Украине, несомненно, владеет высоким потенциалом, несмотря на сегодняшнюю сложную экономическую и политическую ситуацию, страновые риски и достаточно низкие доходы населения.
Рынок торговой недвижимости в Украине остается неразвитым по сравнению с рынками других стран Центральной и Восточной Европы с точки зрения качества оперирующих объектов и представленных форматов. Однако его преимуществами является емкий потребительский рынок, а также высокая чувствительность населения к модным тенденциям и склонность к расходам по приобретению модных товаров.
Для большинства девелоперов и инвесторов, оперирующих на украинском рынке недвижимости, сектор торговой недвижимости остается наиболее интересным, особенно в городах с населением более 750 тыс. жителей. Привлекательность Львова для ритейлеров и других арендаторов в данном сегменте повысилась после открытия в городе ТРЦ Forum Lviv.
Тем не менее конкуренция в сегменте торговой недвижимости в Украине усиливается в связи с появлением все большего количества современных проектов. Поэтому предусловиями для коммерческого успеха торговых центров в стране являются их высокое качество и последующее профессиональное управление.
Увеличение количества качественных торговых центров повышает привлекательность украинского рынка торговой недвижимости для торговых сетей, но может привести к снижению арендных ставок в сегменте».
По материалам Trademaster.ua