Доходность коммерческой недвижимости Украины в 2012 году
По оценкам игроков рынка недвижимости в Украине, во втором квартале 2012 года ставки доходности наиболее качественных объектов недвижимости в Киеве снизились, оставаясь стабильными в третьем квартале 2012 года.
Так, по состоянию на сентябрь 2012 года, начальная ставка доходности наиболее качественных объектов недвижимости в Киеве снизилась до 11% для качественных (но не эксклюзивных) объектов офисной недвижимости (по сравнению с 12% в конце первого квартала 2012 года и 13% в конце 2011 года). В то же время для наиболее качественных (но не эксклюзивных) объектов торговой недвижимости начальная ставка доходности составила 12%, снизившись с 12,5% в первом квартале 2012 года и 13,5% в конце 2011 года (График 18).
Такое снижение ставок доходности в первой половине 2012 года связано, прежде всего, с увеличением интереса потенциальных покупателей к высококачественным объектам офисной и торговой недвижимости в Киеве, которые генерируют доход и выставлены на продажу.
В то же время в течение периода с начала 2011 года до июня 2012 года включительно начальная ставка доходности качественных объектов логистической и складской недвижимости в Киевской области находилась на уровне 14,5%, но выросла до 15% в третьем квартале текущего года.
Все указанные выше ставки доходности определены для объектов недвижимости, которые сданы в аренду по среднерыночной ставке. Необходимо отметить, что ставки доходности объектов недвижимости в Украине являются весьма чувствительными к стоимости активов в связи с ограниченным доступом к заемному финансированию.
Напомним, что в результате мирового кризиса ликвидности, в конце 2008 года и в 2009 году ставки доходности на объекты коммерческой недвижимости на ключевых рынках Европы, а также в Праге, Будапеште и Варшаве выросли, в среднем, на 3% по сравнению с показателями конца 2007 года. В то же время ставки доходности на объекты коммерческой недвижимости в Киеве увеличились приблизительно на 7%, и это несмотря на очень существенное понижение арендных ставок.
Прогноз
По мнению экспертов компании DTZ, ставки доходности в Украине в докризисный период в Киеве были неоправданно низкими на фоне неустойчивых высоких арендных ставок.
Все еще сравнительно низкая стоимость объектов недвижимости, которая сформировалась в конце 2008 года, в сочетании с перспективой роста арендных ставок в ближайшем будущем открывает привлекательные возможности для инвестирования в Украине благодаря высокому потенциалу рынка коммерческой недвижимости, во всех сегментах которого остается структурный дефицит качественных помещений.
По оценкам компании DTZ, начальная ставка доходности наиболее качественных объектов во всех сегментах рынка недвижимости в Киеве до конца 2012 года не изменится. Однако существует потенциал некоторого снижения данного показателя в 2013 году.
В более долгосрочной перспективе, с дальнейшим развитием рынка недвижимости в Украине существует потенциал для значительного снижения текущих ставок доходности на объекты недвижимости в стране.
По материалам DTZ.